Czy wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić zakaz przechowywania opon w garażu podziemnym?

Czy wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić zakaz przechowywania opon w garażu podziemnym? Czy istotą miejsca parkingowego jest wyłącznie możliwość parkowania pojazdu, czy jednak prawo własności podpowiada, że właściciel może tam przechowywać swoje inne rzeczy? I szerzej: czy uchwała wspólnoty może tworzyć jakieś obowiązki współwłaścicieli wobec tej wspólnoty, z których następnie zarząd mógłby właścicieli rozliczać?

wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 marca 2021 r. (VI ACa 414/20)
Żaden przepis prawa nie zezwala wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. Brak jest podstaw do przyjmowania przez wspólnotę mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków.

Orzeczenie dotyczyło uchwalonego przez wspólnotę mieszkaniową regulaminu użytkowania wielostanowiskowego garażu podziemnego, w którym znalazły się m.in. następujące postanowienia:

  • garaż może być wykorzystywany wyłącznie na cele zgodne z jego przeznaczeniem, tj. do parkowania pojazdów mechanicznych na wyznaczonych miejscach postojowych i rowerów w przeznaczonych do tego miejscach;
  • na terenie garażu podziemnego zabronione jest: magazynowanie opon i innych przedmiotów, a w szczególności paliw, substancji łatwopalnych i pustych pojemników po paliwie, mycie i odśnieżanie samochodu, wymienianie w samochodzie oleju i innych płynów, dokonywanie napraw samochodu lub innego pojazdu mechanicznego;
  • użytkownik zobowiązany jest do usunięcia magazynowanych przedmiotów na wezwanie Zarządu Wspólnoty. Zarząd Wspólnoty upoważniony jest do usunięcia z garażu przedmiotów, które są w nim składowane pomimo wezwania do ich usunięcia;
  • wspólnota zwalnia Zarząd z odpowiedzialności za szkody powstałe w mieniu pozostawionym w garażu, a szczególności za kradzież, zniszczenia lub uszkodzenie pojazdu, powstałe w garażu podziemnym z winy innych użytkowników, osób trzecich, działania siły wyższej. Zarząd Wspólnoty nie ponosi również odpowiedzialności za pozostawione w pojeździe rzeczy stanowiące jego wyposażenie;
  • uprawnienie do oznaczania naklejkami i odholowywania nieprawidłowo zaparkowanych pojazdów, a także rozstrzygania sporów sąsiedzkich dotyczących miejsc parkingowych.

Na bazie tego regulaminu między zarządem wspólnoty i jedną z właścicielek (która specjalnie kupiła aż trzy miejsca postojowe, żeby trzymać tam różne swoje rzeczy) doszło do wymiany zdań w kwestii przechowywania na miejscu postojowym zamiennych opon i bagażnika dachowego oraz ogniotrwałej szafy, zaś powództwo o uchylenie uchwały trafiło do sądu.

art. 140 kodeksu cywilnego
W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Sąd I instancji przypomniał, że wspólnota mieszkaniowa nie może wkraczać w uprawnienia właścicielskie, zaś uchwała, która jest sprzeczna z prawem lub narusza interesy właściciela lokalu (formalnie nienaruszająca przepisów, ale ustalająca obowiązki w sposób niewspółmierny do rzeczywistych potrzeb) może być przez każdego z właścicieli zaskarżona i podlega uchyleniu (art. 25 ust. 1 uwl).

Jednakże prawo własności nie ma charakteru absolutnego, albowiem jego granice wyznaczają zarówno przepisy prawa, jak i zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Podstawowym ograniczeniem prawa własności jest analogiczne prawo innego właściciela — zaś w przypadku współwłasności prawa innych współwłaścicieli. Na gruncie prawa cywilnego wielostanowiskowy garaż podziemny jest jednym lokalem będącym współwłasnością lokatorów, którzy „wykupili” sobie „swoje” miejsce postojowe. Przeznaczeniem takiego lokalu jest parkowanie pojazdów, zaś wszyscy współwłaściciele mają słuszny interes w tym, by zasady korzystania ze współwłasności (lokalu będącego garażem) gwarantowały zachowanie porządku i odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa, w tym przeciwpożarowego. Stąd też trudno ocenić, by zakaz przechowywania opon czy wymiany olejów lub naprawy samochodów stanowił nadmierną ingerencję w prawa wszystkich właścicieli lokalu (posiadaczy miejsc postojowych). Wspólnota mieszkaniowa nie jest natomiast uprawniona do upoważnienia zarządu do zmuszenia właścicieli do usunięcia wszystkich przedmiotów i usunięcia ich przez zarząd — postanowienie to idzie zbyt daleko, ponieważ odnosi się do wszystkich przedmiotów, także tych, które nie mogą być uznane za niebezpieczne. Niedopuszczalne jest także zwolnienie zarządu z odpowiedzialności za wyrządzone szkody w majątku lokatorów — odpowiedzialność tego rodzaju ma charakter deliktowy, zatem reżim odpowiedzialności uregulowany jest w kodeksie cywilnym, są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, których stosowania nie może wyłączać uchwała wspólnoty.

Nieco odmiennie rzecz ocenił sąd odwoławczy: niezależnie od tego, że garaż jest jednym lokalem objętym współwłasnością, prawo wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca postojowego zostało ustanowione w umowie między deweloperem a właścicielką i ujawnione w księdze wieczystej. Jest to więc sytuacja odmienna od występującej powszechnie, gdzie ustalenie sposobu korzystania z miejsc w nieruchomości wspólnej następuje w drodze podziału quoad usum (tj. w umowie współwłaścicieli). Oznacza to, że skarżącej przysługuje indywidualne prawo do korzystania ze swojego miejsca postojowego — zaś interpretacja, iż dozwolone jest wyłącznie parkowanie samochodów i rowerów w prawo własności godzi w istotę prawa własności.

W ocenie sądu uchwała wprowadzająca m.in. zakaz przechowywania opon w garażu podziemnym ma charakter władczy, a przecież wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do podejmowania wobec współwłaścicieli działań władczych i prewencyjnych, którym lokatorzy musieliby się podporządkować. Treść uchwały w istocie tworzy stosunek obligacyjny, w świetle którego relacje uprawnionego do swojego miejsca postojowego de facto odpowiadałyby relacjom z wierzycielem, któremu przysługują określone roszczenia (korzystania z miejsca w wyznaczony sposób, zmuszenia do usunięcia określonych przedmiotów). Argumentem za przyjęciem takiej uchwały nie mogą być przepisy przeciwpożarowe, które są uregulowane w przepisach ogólnie obowiązujących, a ich zaostrzenie jest co do zasady niedopuszczalne.
Wspólnota mieszkaniowa nie może zezwolić na parkowanie w podziemnym garażu wyłącznie pojazdów (ale z wyłączeniem np. przyczep) — „miejsce garażowe — zgodnie ze swoim społeczno-gospodarczym przeznaczeniem — może służyć również innego rodzaju aktywności związanej z szeroko rozumianym garażowaniem — w tym m. in. do przechowywania opon, bagażników dachowych i innych, niektórych narzędzi i urządzeń (np. kompresora elektrycznego, czy prostownika)”. Bezzasadne — brak też racjonalnej podstawy dla wprowadzenia tego rodzaju obostrzeń — było także wprowadzenie zakazu wymiany płynów, dokonywania napraw pojazdów, wszakże brak jest uzasadnienia, dla którego „uzupełnienie płynu chłodzącego, wymiana żarówki, czy uzupełnienie powietrza w oponie, albo nawet wymiana koła miałoby jakkolwiek stwarzać stan niebezpieczeństwa dla osób lub mienia” stwarzałaby jakiekolwiek zagrożenie dla osób czy mienia (to raczej konieczność wyjechania z garażu niesprawnym pojazdem, dla jego reperacji, powoduje takie ryzyko).

Podobnie oceniono przyjęte w uchwale zapisy pozwalające zarządowi na oznakowanie nieprawidłowo parkującego pojazdu „bliżej nieokreślonymi” nalepkami i jego odholowanie — już choćby przez to, że naraża to wspólnotę na ryzyko odpowiedzialności odszkodowawczej za ewentualne uszkodzenia pojazdów — a także uprawnienie do władczego rozstrzygania sporów o korzystanie z poszczególnych miejsc parkingowych, włącznie z nałożeniem swoistej opłaty karnej („wspólnota nie jest organem powołanym do jakiegokolwiek władczego rozstrzygania sporów pomiędzy osobami korzystającymi z praw do miejsca garażowego”) — wszystkie te postanowienia naruszają nie tylko prawa właścicieli lokali, ale także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Z tego względu prawomocnym wyrokiem uchylono w zakresie, w jakim naruszała prawa właścicieli lokali oraz wykraczała poza zakres kompetencji wspólnoty (czyli poza zarządzanie częścią wspólną nieruchomości).

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

8 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze
8
0
komentarze są tam :-)x