Pełnomocnictwo do głosowania w/s uchwały wspólnoty mieszkaniowej musi mieć charakter rodzajowy — a uchwała podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą

A skoro niedawno było o tym, że nie można wnieść powództwa o ustalenie, iż walne zgromadzenie spółki podjęło uchwałę, której nie podjęło, dziś czas na kilka akapitów o tym, że możliwe jest ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, choćby dlatego, że uchwała nie uzyskała niezbędnej ilości głosów. A to dlatego, że do głosowania w sprawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej niezbędne jest pełnomocnictwo rodzajowe, czyli takie, które precyzyjnie określa zakres umocowania plenipotenta — zaś pełnomocnictwo ogólne nie pozwala na skuteczne podejmowanie decyzji za właściciela.

wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 10 grudnia 2021 r. (I ACa 392/20)
Uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganej większości głosów jest uchwałą nieistniejącą
.

Sprawa dotyczyła wytoczonego przeciwko wspólnocie mieszkaniowej przez właścicielkę jednego z mieszkań powództwa o ustalenie nieistnienia podjętej na zebraniu uchwały, a określającej wysokość wynagrodzenia zarządu powództwo ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej (ewentualnie jej uchylenia lub uznania za nieważną). Powódka oparła swe żądanie na tym, że uchwała została przegłosowana przez pełnomocników, jednak udzielone przez właścicieli pełnomocnictwa miały charakter ogólny, a nie rodzajowy — bo swym zakresem nie obejmowały reprezentowania mocodawcy w zakresie głosowania nad wysokością wynagrodzenia — zarazem uchwały takie nie były objęte ustalonym wcześniej porządkiem zebrania.

Zdaniem pozwanej wspólnoty mieszkaniowej powództwo było o tyle bezzasadne, że pełnomocnicy byli upoważnieni do wyboru zarządu wspólnoty, zaś sformułowanie w jego treści „w szczególności” pozwalało głosować także nad wynagrodzeniem — zatem były to pełnomocnictwa rodzajowe.

art. 98 kodeksu cywilnego
Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Sąd I instancji stwierdził, że niezależnie od tego, że zaskarżanie podjętych przez wspólnotę mieszkaniową uchwał następuje w trybie art. 25 uwl, dopuszczalne jest wytoczenie powództwa o ustalenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jako czynności prawnej nieistniejącej. Natomiast właściciele mieszkań mogą głosować przez pełnomocników, przy czym pełnomocnictwo do głosowania w sprawie uchwały wspólnoty mieszkaniowej musi mieć charakter rodzajowy, tj. taki, który dokładnie określa rodzaj czynności, zaś działanie osoby upoważnionej musi mieścić się w jego zakresie. Skoro więc odbyte pod nadzorem notariusza zebranie dotyczyło zmiany formy zarządu z powierzonego na właścicielski, większość głosów oddawano na podstawie sporządzonego według jednolitego wzoru pełnomocnictwa, którego treść upoważniała pełnomocników do głosowania w/s uchwał „objętych porządkiem zebrania, uchwał zgłoszonych na zebraniu, udziału w wyborze organów zebrania, zmiany proponowanego porządku zebrania oraz treści projektów uchwał, odwołania i powołania zarządu lub poszczególnych jego członków oraz uchwał dotyczących zmiany sposobu zarządu„, a także „do głosowania w moim imieniu nad wszystkimi uchwałami które zostaną poddane pod głosowanie” (łącznie 5 pełnomocników działało na podstawie 56 pełnomocnictw, łącznie te głosy dawały ponad 60% na zebraniu) — były to pełnomocnictwa rodzajowe.
Sąd oddalił także powództwo w zakresie uchylenia lub stwierdzenia nieważności tej uchwały — bo przecież samo w sobie wynagradzanie członków zarządu za pełnienie funkcji jest przewidziane w przepisach, a więc jest zgodne z prawem.

Odmiennie rzecz ocenił sąd odwoławczy: określenie wysokości wynagrodzenia członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a zatem jeśli właściciel mieszkania ma być reprezentowany przez pełnomocnika, wymagane jest udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (art. 98 zd. 2 kc). Pojęcie pełnomocnictwa rodzajowego nie jest definiowane w prawie, jednak przyjmuje się, iż powinno ono określać rodzaj czynności prawnej objętej umocowaniem oraz jej przedmiot.
Owszem, sporne pełnomocnictwa mają charakter pełnomocnictw rodzajowych — jednak wyłącznie w zakresie określonym ich treścią. Treść udzielonych pełnomocnictw nie wskazywała wprost prawa do głosowania nad wysokością wynagrodzenia zarządu, a więc pełnomocnicy nie byli uprawnieni do podjęcia takiej uchwały. Co więcej pełnomocnictwo nie staje się rodzajowym przez użycie w nim sformułowania „do głosowania w moim imieniu nad wszystkimi uchwałami które zostaną poddane pod głosowanie” — bo przecież ich katalog jest nieograniczony, zaś ta właśnie okoliczność czyni je pełnomocnictwami ogólnymi.

W konsekwencji podjęcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez pełnomocników, którzy nie zostali prawidłowo umocowani oznacza, iż decyzja o wynagrodzeniu zarządu przeszła bez wymaganej większości głosów — a więc jest uchwałą nieistniejącą, zaś każdy członek wspólnoty ma interes prawny w ustaleniu tej okoliczności (wyrok SN z 23 lutego 2006 r., I CK 336/05).

Stwierdzając, że do głosowania w/s uchwały wspólnoty mieszkaniowej przyznającej członkom zarządu wynagrodzenie konieczne jest pełnomocnictwo rodzajowe — a upoważnienie do głosowania w każdej sprawie, która nie była nawet znana w chwili zwoływania zebrania, jest pełnomocnictwem ogólnym — sąd finalnie ustalił, że sporna uchwała nie istnieje.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

0 komentarzy
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze
0
komentarze są tam :-)x