A teraz coś z innej beczki, czyli czy umowa współwłaścicieli określająca sposób korzystania z rzeczy (nieruchomości) jest umową jak każda inna, a więc może być rozwiązana przez każdego z współwłaścicieli za wypowiedzeniem — czy jednak umowa quoad usum nie jest zwykłą umową bezterminową, a więc wypowiedzeniu nie podlega?
postanowienie Sądu Najwyższego z 28 stycznia 2022 r. (III CZP 18/22)
Przyjęcie, że każdy ze współwłaścicieli może w dowolnym czasie, z dowolnych przyczyn, dokonać wypowiedzenia umowy o podział rzeczy wspólnej do korzystania, pozostaje w sprzeczności z istotą i celem tej umowy, kształtującej uprawnienia jej stron w sposób odbiegający od modelu ustawowego wskazanego w art. 206 kc.
Sprawa zaczęła się w 2007 r. od zawarcia pisemnej umowy określającej podział do wyłącznego korzystania (tzw. quoad usum) nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności dwóch rodzin. W umowie zgodnie ustalono (a właściwie potwierdzono istniejący od dziesięcioleci stan faktyczny), że rodzina A „bierze” strych, który może zaadaptować na mieszkanie (64% udziału), zaś rodzinie B przypadło w udziale podwórko (36%).
Kilkanaście lat później współwłaścicielami budynku zostało młodsze pokolenie, a wkrótce pani B doszła do przekonania, że pan A nie powinien wynajmować mieszkania na strychu bez jej zgody i bez podzielenia się przychodami.
z kodeksu cywilnego
art. 206. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
art. 207. Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.
Do sądu trafił pozew, w którym domagała się nakazania opuszczenia osobom trzecim stanowiącego jej współwłasność strychu, prawa do korzystania z tego lokalu, a także udziału w pożytkach wynikających z najmu (oraz proporcjonalnego zwrotu wydatków poniesionych na zakup nowych drzwi do budynku).
art. 365(1) kodeksu cywilnego
Zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu.
Sąd I instancji stwierdził, że nie doszło do skutecznej zmiany lub wypowiedzenia warunków korzystania ze wspólnej nieruchomości.
Brak wypowiedzenia wyklucza wszelkie żądania ze strony współwłaściciela, a odnoszące się do części wyłącznie użytkowanej przez pozwanego, zatem oddalił powództwo w tej części (i zasądził tylko pieniądze za niewątpliwie wspólne drzwi).
Natomiast zdaniem sądu odwoławczego podjęte przez powódkę działania oznaczały, że umowa została wypowiedziana — ale nie jest oczywiste czy wypowiedzenie umowy quoad usum jest w ogóle dopuszczalne — zatem zwrócił się do SN ze stosownym zagadnieniem prawnym.
Czy umowa quoad usum ma charakter umowy obligacyjnej, a jeśli tak, to czy na podstawie przepisu art. 365(1) kc może być wypowiedziana w każdym czasie, czy też tylko z ważnych powodów, czy też ma charakter prawnorzeczowy albo rozporządzający i jej zmiana może nastąpić tylko i wyłącznie nową umową stron bądź orzeczeniem sądu?
Sąd Najwyższy zauważył, że zagadnienie bazuje na niepoczynionym przez sąd I instancji założeniu, że oświadczenia powódki oznaczają wypowiedzenie umowy quoad usum. Założenie to jest w świetle ustaleń sądu błędne, więc zagadnieniu brak bezpośredniego związku ze sprawą, a więc wydanie uchwały jest wykluczone.
Odnosząc się do meritum SN podkreślił, że umowa o podział wspólnej rzeczy do korzystania (quoad usum) jest odstępstwem od generalnej zasady współkorzystania i współposiadania przez właścicieli (art. 206 kc). Umowy tego rodzaju najczęściej spotyka się w wielorodzinnych budynkach, w których nie zostały wyodrębnione poszczególne lokale (zatem cała kamienica jest jedną współwłasnością, a mieszkańcy „dzielą się” mieszkaniami), w przypadku prawa do odrębnego korzystania z przylegających do ich mieszkań ogródków lub balkonów, a także w odniesieniu do miejsc postojowych w garażach podziemnych stanowiących jeden lokal (w takim przypadku współwłaściciele nabywają udział we współwłasności lokalu garażowego, a następnie uzyskują prawo do korzystania z określonego, oznaczonego numerem miejsca postojowego, z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Umowa tego rodzaju wywiera skutek o charakterze obligacyjnym, nie zmieniając stosunków własnościowych.
Określony w umowie lub orzeczeniu sądowym sposób korzystania z rzeczy wspólnej może ulec zmianie — w kolejnej umowie zawartej przez wszystkich współwłaścicieli, lub w kolejnym orzeczeniu. W orzecznictwie przyjmuje się, że zmiana umowy o podział quoad usum wymaga zajścia nowych istotnych okoliczności — ważnych powodów uzasadniających uregulowanie warunków na nowo. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy quoad usum w oparciu o art. 365(1) kc jest wykluczone, albowiem nie da się jej traktować jako zobowiązania bezterminowego o charakterze ciągłym (trudno traktować porozumienie współwłaścicieli jak umowę najmu, dzierżawy, leasingu, o stałej współpracy, etc.,etc.).
Na marginesie swych rozważań SN zwrócił uwagę, że nie ma wątpliwości, że aktualnym współwłaścicielom nieruchomości umowa ta była znana, a więc jest nadal skuteczna (art. 221 kc). Natomiast trwałość dawniejszych ustaleń potwierdzają także podejmowane przez strony kroki: rozmowy, negocjacje, próby podkupienia się, etc. — żadne z tych działań nie może być interpretowane jako skutecznie zakomunikowany zamiar wypowiedzenia umowy o podział quoad usum, były to raczej formy wzajemnej presji. Ba, nawet sama powódka nie powołuje się na wypowiedzenie umowy w treści pozwu, jej żądanie wywodzi się raczej z tego, że rodzice stron nie uzgodnili prawa do wynajmowania lokalu i pobierania z tego tytułu czynszu.
Odmowa podjęcia uchwały oznacza, że sąd pytający nie jest związany stanowiskiem SN — więc i tak będzie musiał się samodzielnie zmierzyć z wszystkimi wątpliwościami (np. czy aby jednak brak określenia sposobu dzielenia się pożytkami nie oznacza, że współwłaścicielce coś przysługuje? może być ciekawie jeśli przeniesiemy to na podnajem miejsc postojowych w podziemnych garażach).