Czy współwłaściciel pensjonatu może pozwać drugiego z współwłaścicieli o nieprawidłowe zarządzanie obiektem? Jeśli współwłasność wynikała z zawartego małżeństwa, a kłopoty zaczęły się po rozwodzie? Czy wzajemne rozliczenia współwłaścicieli nieruchomości mogą obejmować nieosiągnięcie zakładanych (i wcześniej osiąganych) pożytków z wynajmu pokoi turystom i odpowiedzialność za pogorszenie stanu technicznego budynku? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 13 stycznia 2022 r., I ACa 528/20).
Sprawa zaczęła się od tego, że w 2001 r. małżonkowie kupili (w miejscowości na „Z”) pensjonat i uzgodnili, że prowadzeniem przybytku zajmie się mąż, podczas gdy kobieta z dziećmi została w mieście. Po prawie 5 latach małżeństwo się rozwiodło i podzieliło majątek, a mężczyzna przestał się interesem interesować (nie zamieszkiwał, nie ogrzewał, nie remontował — pozwalał, by obiekt niszczał), ale też nie wpuszczał tam kobiety. Ex-żona odzyskała dostęp do pensjonatu dopiero w 2013 r., po kilkuletniej batalii sądowej (w orzeczeniu o podziale majątku pensjonat przyznano jej, z obowiązkiem spłaty ex-męża, ale też z obowiązkiem rozliczenia przez niego pożytków z nieruchomości).
Do sądu trafił pozew, w którym ex-żona zażądała odszkodowania z tytułu nieprawidłowego wykonywania przez ex-męża zarządu nieruchomością wspólną — bo gdyby się nie porzucił pensjonatu, byłyby przychody z najmu turystom (jako podstawę swych roszczeń wskazała art. 415 kc, ewentualnie przepisy o odpowiedzialności posiadacza wobec właściciela rzeczy).
Sąd I instancji uznał, że rozliczenie współwłaścicieli, jako osób, których relacje wynikają z istniejącego stosunku prawnego, w oparciu o odpowiedzialność deliktową, jest wykluczone. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze odpowiada zarówno za pogorszenie rzeczy, jak i za złą gospodarkę, z powodu której nie uzyskał pożytków z rzeczy. Oznacza to, że ex-żona jako współwłaścicielka jest uprawniona do dochodzenia od ex-męża roszczeń z tytułu nieosiągniętych przychodów z turystyki (lucrum cessans), jak też kosztów wynikających z zaniedbania pensjonatu.
art. 224 kodeksu cywilnego
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.
§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.
art. 225 kodeksu cywilnego
Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.
Odnosząc się do apelacji pozwanego sąd odwoławczy zwrócił uwagę, że orzecznictwo nie pozostawia wątpliwości, iż odkąd współwłasność jest formą własności, to środki służące ochronie własności mogą być stosowane przez współwłaściciela — a więc art. 224 kc i art. 225 kc mogą być podstawą rozliczenia współwłaścicieli nieruchomości odnośnie roszczeń wynikających z korzystania z rzeczy w sposób sprzeczny z art. 206 kc.
art. 618 kodeksu postępowania cywilnego
§ 1. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.
§ 2. Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. (…)
§ 3. Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić roszczeń przewidzianych w paragrafie pierwszym, chociażby nie były one zgłoszone w postępowaniu o zniesienie współwłasności.
W sprawie kluczowa jest jednak okoliczność, iż doszło już do zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej i sądowego podziału majątku. W toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga spory dotyczące rozliczeń współwłaścicieli, wszczęcie odrębnego postępowania jest niedopuszczalne — a prawomocne orzeczenie wyklucza dochodzenie jakichkolwiek roszczeń między współwłaścicielami („art. 618 § 3 kpc stanowi swego rodzaju prekluzję, dążąc do kompleksowego rozliczenia stosunku współwłasności z chwilą jego zniesienia”).
W zakresie tym mieszczą się także roszczenia z tytułu utraconych pożytków między współwłaścicielami — skoro więc postępowanie o zniesienie współwłasności zostało prawomocnie zakończone, to wszelkie roszczenia już wygasły; niezależnie od tego wszelkie roszczenia były też przedawnione (art. 229 kc przewiduje roczny termin przedawnienia roszczeń dotyczących wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrot pożytków, pogorszenie rzeczy, etc.).
(Wcale nie na marginesie sąd odwoławczy wytknął także błędy proceduralne odnoszące się do ewentualności roszczeń powódki: powódka zażądała zapłaty określonej kwoty, powołując się na odpowiedzialność deliktową; w toku procesu nie zmodyfikowała żądania, ani też nie wskazała innej podstawy powództwa (nie podała nowych okoliczności faktycznych uzasadniających inne traktowanie sporu). Oznacza to, że w sprawie było jedno żądanie, a więc nie można mówić o roszczeniu ewentualnym (alternatywnym). Sęk bowiem w tym, że przedmiotem procesu zawsze jest żądanie określone w treści pozwu, to z treści żądania wynika zakres rozpoznania sprawy, przy czym powód nie musi wskazywać podstawy prawnej żądania (da mihi factum dabo tibi ius). Owszem, powód może sformułować żądanie jako ewentualne (tj. takie, które sąd uwzględni w przypadku niemożliwości uwzględnienia roszczenia głównego) — jednak roszczeniem ewentualnym nie jest żądanie spełnienia tego samego świadczenia, ale ze wskazaniem innej podstawy prawnej.)
Tak czy inaczej, niezależnie zatem od tego, iż w ocenie „ustalony stan faktyczny wskazuje, iż co najmniej część żądań powódki byłaby uzasadniona”, powództwo o rozliczenia współwłaścicieli nieruchomości wynikające z zaniedbań w zarządzaniu wspólnym pensjonatem i brak osiągnięcia pożytków zostało w całości oddalone.