Czy strony umowy najmu lokalu mogą zgodnie ustalić, że najemca przeprowadzi niezbędny remont na własny koszt, a rozliczenie nakładów najemcy na wynajmowane mieszkanie będzie rozliczone w czynszu? Czy brak takiej klauzuli w umowie powoduje, że właściciel może pozwać najemcę o brak zapłaty? A może jednak jednak wszystko zależy od treści umowy, a więc jeśli strony zapisały, że najemca może dokonywać ulepszeń, to wcale nie jest niezbędny pod to odrębny papier — bo dowód ze świadków nie jest przeprowadzony wbrew zastrzeżonej formie pisemnej? (wyrok Sądu Okręgowego w Suwałkach z 31 maja 2022 r., I Ca 102/22).
Spór dotyczył roszczeń wynajmujących z tytułu niezapłaconych rat za najem lokalu: najemczyni płaciła czynsz przez 2 miesiące, ale po tym jak strony zawały nową umowę, zaprzestała regulować należności. Mimo wypowiedzenia umowy przez właścicieli kobieta się nie wyprowadziła przez kolejnych kilka miesięcy, a do sądu trafił pozew o należność z tytułu najmu za cały ten okres.
Zdaniem pozwanej sprawy miały się całkowicie inaczej: otóż mieszkanie było w złym stanie technicznym, więc po pierwszych 2 miesiącach uzgodniła z właścicielami, że wyremontuje je na swój koszt, który zostanie rozliczony czynszem, zatem trudno jej zarzucać jakiekolwiek zaległości.
Sąd I instancji przypomniał, iż zasadniczym obowiązkiem najemcy jest terminowa zapłata czynszu z tytułu najmu. W umowie określono wysokość czynszu, a także zastrzeżono, iż każda zmiana jej treści wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Pozwana powinna zatem przedstawić dowód potwierdzający, że wynajmujący zgodził się na rozliczenie czynszu kosztami remontu — którym nie mogą być zeznania świadków (art. 247 kpc) — przeto należy przyjąć, iż pozwana nie udowodniła skutecznie swych zarzutów.
art. 676 kodeksu cywilnego
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Pozwana mogła powołać się na ulepszenie rzeczy najętej, czego jednak nie uczyniła, ale też w żaden sposób nie wykazała skuteczności swego potrącenia. Sumarycznie oznacza to, że powodom czynsz się należy — aczkolwiek skoro dochodzili należności czynszowych, to tylko za okres, dopóki obowiązywała umowa (po jej skutecznym wypowiedzeniu przysługiwałoby im odszkodowanie za bezumowne korzystanie, jednak profesjonalny pełnomocnik takiego żądania nie przedstawił, przeto sąd nie mógł go uwzględnić).
art. 662 par. 1-2 kodeksu cywilnego
§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.
Odmiennie rzecz ocenił sąd odwoławczy: zgodnie z prawem obowiązkiem wynajmującego jest wydać rzecz w stanie nadającym się do umówionego użytku. Najemca ma prawo ulepszyć rzecz najętą, w takim przypadku wynajmujący może owe ulepszenia zatrzymać (płacąc za nie), może też zażądać ich usunięcia, ale strony najmu mogą też uzgodnić inne rozwiązanie. Przepisy określające wzajemne obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie utrzymania przedmiotu najmu mają charakter ius dispositivum.
Jest oczywiste, że koszty wynikające poza ustawowe obowiązki najemcy lokalu zwykle są na tyle wysokie, że dążą oni do określenia zasad zrekompensowania sfinansowanych przez siebie prac. W praktyce zdarza się, że strony umawiają się, iż koszty takich ulepszeń będą sukcesywnie zwracane poprzez potrącenia należności czynszowych, zdarza się także, iż nominalnie koszty te nie są w żaden sposób rozliczane, ale wówczas najemca płaci czynsz wyraźnie poniżej stawek rynkowych.
W ocenie sądu nie ma wątpliwości, że w drugiej umowie pojawiło się zdanie „wszelkie adaptacje i ulepszenia przedmiotu wynajmu wymagają pisemnej zgody wynajmującego”. Nie można wykluczać, że strony rozważały i negocjowały jakiś remont i brały pod uwagę rozliczenie nakładów najemcy na wynajmowane mieszkanie. Ustalenia te mogły mieć charakter ustny i mogły być poczynione przed zawarciem umowy — co przecież wcale nie oznacza, iż negocjowano aneks do umowy — zatem nie prowadziły do naruszenia postanowień umowy, która zastrzegała zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności.
art. 247 kodeksu postępowania cywilnego
Dowód ze świadków lub z przesłuchania stron przeciwko osnowie lub ponad osnowę dokumentu obejmującego czynność prawną może być dopuszczony między uczestnikami tej czynności tylko w wypadkach, gdy nie doprowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności i gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za konieczne.
Biorąc pod uwagę, że tych właśnie okoliczności — a nie zmiany umowy, która wymagałaby zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności — dotyczyły pominięte wnioski dowodowe pozwanej, należy uznać, iż sąd I instancji nie przeprowadził prawidłowo postępowania i nie rozpoznał istoty sprawy, przez co zaskarżony wyrok został uchylony, a sprawa zwrócona do ponownego przeanalizowania.