Przymusowa sprzedaż lokalu jest najpoważniejszym ze środków dyscyplinujących właścicieli mieszkań w budynkach wielorodzinnych: jeśli któryś z właścicieli w rażący lub uporczywy sposób narusza porządek, jest wyjątkowo uciążliwy dla sąsiadów, bądź też długotrwale zalega z opłatami, wspólnota może wnieść do sądu powództwo domagając się zlicytowania jego mieszkania. Czy można jednak powiedzieć, że uchwała wspólnoty upoważniająca zarządcę do wytoczenia powództwa dotyczącego przymusowej licytacji mieszkania narusza prawo własności?
wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 14 czerwca 2022 r. (I ACa 76/21)
Naruszenie interesu właściciela w rozumieniu art. 25 ust. 1 uwl nie obejmuje sytuacji zagrożenia ewentualnym wykonaniem uchwały o zgodzie na wytoczenie powództwa o nakazanie sprzedaży lokalu opartym na treści art. 16 ust. 1 uwl.
Sprawa dotyczyła właścicielki zadłużonego na kilka tysięcy złotych mieszkania w bloku, która tak je zapuściła i zagraciła (zgromadziła „duże ilości gazet, reklamówek, ubrań”, aż do wysokości 1,40 m — przy czym u kobiety stwierdzono „organiczne zaburzenia nastroju, zaburzenia nawyków i popędów (impulsów), zaburzenia typu schizofrenii (schizotypowe), patologiczne zbieractwo„), że nie było możliwości swobodnego wejścia do lokalu, a w piwnicy składowała sterty worków, co utrudniało innym mieszkańcom korzystanie z ich pomieszczeń. Zawiadomienie dotyczące narażenia życia i zdrowia innych mieszkańców bloku trafiło do prokuratury, która jednak odmówiła wszczęcia postępowania.
Po kilku latach takiego stanu rzeczy wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę upoważniającą zarządcę do wytoczenia powództwa o przymusową sprzedaż lokalu. Jako uzasadnienie decyzji wskazano notoryczne i rażące naruszanie zasad porządku domowego oraz stwarzanie bezpośredniego zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, a to poprzez odmowę wpuszczenia służb technicznych w celu sprawdzenia instalacji, gromadzenie śmieci, a także długotrwałe zaległości z tytułu opłat.
W ocenie zainteresowanej uchwała była sprzeczna z przepisami prawa oraz naruszała jej interesy, zatem w skierowanym do sądu powództwie zażądała jej uchylenia.
art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Sąd I instancji stwierdził, że biorąc pod uwagę, iż właścicielka mieszkania znajduje się w trudnej sytuacji życiowej, przy czym problemy w znacznym stopniu wynikają ze stanu jej zdrowia, można przyjąć, iż nie wpuściła osób przeprowadzających przegląd, bo akurat była w szpitalu lub na terapii. Co więcej samo w sobie nieudostępnienie mieszkania w celu dokonania przeglądu samo w sobie nie powoduje jakichkolwiek zagrożeń, bo take media jak gaz, prąd i woda i tak zostały już odcięte, natomiast argument, iż zgromadzone odpady zagrażają konstrukcji budynku wymaga dowodu, a nie gołosłownego twierdzenia. Sumarycznie oznacza to, że uchwała wspólnoty upoważniająca zarząd do wytoczenia powództwa dotyczącego przymusowej sprzedaży lokalu godzi w prawo własności — a więc podlega uchyleniu.
Nieco odmiennie rzecz ocenił sąd odwoławczy: sama w sobie uchwała upoważniająca zarządcę wspólnoty do wytoczenia powództwa o przymusową sprzedaż mieszkania nie ingeruje w prawo własności. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest tylko formą wyrażenia zgody na podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 pkt 7 uwl) — prawnym wymogiem poprzedzającym samo wniesienie powództwa o sprzedaż w trybie licytacji. Oznacza to, iż ochrona prawa własności mieszkańca może być argumentem przemawiającym za odparciem żądania — ale nie na etapie skarżenia uchwały wspólnoty, lecz na etapie obrony przed żądaniem przymusowej sprzedaży lokalu, zarazem przesłanki zgody na przymusową sprzedaż mieszkania nie mogą być badane w toku postępowania o uchylenie uchwały wspólnoty.
Stwierdzając, że przeciwna wykładnia prowadziłaby do sytuacji, w której wspólnota mieszkaniowa w ogóle nie mogłaby skorzystać ze swojego uprawnienia do wytoczenia powództwa o przymusową sprzedaż lokalu, sąd zmienił wyrok i oddalił powództwo w całości.