Kupujący nie kupił, bo sprzedający błędnie opisał przedmiot umowy — kto odpowiada za brak zawarcia umowy przyrzeczonej?

Kto ponosi odpowiedzialność za brak zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości: kupujący, który odmówił pójścia do notariusza, ponieważ uznał, że w papierach coś nie gra? Czy sprzedający, który faktycznie rozminął się z rzeczywistością, ale jego zdaniem nie było przeszkód w sfinalizowaniu transakcji?

wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 26 maja 2022 r. (I AGa 385/21)
Możliwość wznowienia postępowania administracyjnego skutkującego potencjalną możliwością przedłużenia procesu inwestycyjnego uznać należy za wadę istotną rzeczy.

Sprawa zaczęła się od zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży rozpoczętej budowy deweloperskiej (wraz z projektem, pozwoleniem, etc.). Sprzedający zainkasował 50 tys. zł tytułem zadatku, a w umowie zapewnił, że nieruchomość jest wolna od wad prawnych, według jego najlepszej wiedzy obiekty przeznaczone do rozbiórki nie są zabytkami i nie istnieją jakiekolwiek podstawy do wzruszenia jakiejkolwiek decyzji dotyczącej inwestycji.

Jakiś czas później kupujący ustalił, że nieruchomość była wpisana do gminnej ewidencji zabytków, acz przy jej rozbiórce nie przeprowadzono wymaganej konsultacji z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Oznacza to, że pozwolenie na rozbiórkę było wadliwe, zatem może dojść do wznowienia postępowania administracyjnego i przestoju całej inwestycji — zatem, powołując się na wadę prawną sprzedawanej rzeczy, odstąpił od umowy przedwstępnej i zażądał zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

art. 394 par. 1 kodeksu cywilnego
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.


art. 39 ust. 2 ustawy prawo budowlane
W stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Zdaniem sprzedającego zarzuty były o tyle bezzasadne, że sam nie wiedział, że budynek był wpisany do ewidencji zabytków, aczkolwiek natychmiast jak się dowiedział, złożył wniosek o wyłączenie go z ewidencji zabytków (rozpatrzony pozytywnie), zatem wznowienie postępowania o tyle było zagrożeniem teoretycznym.

Sprawa trafiła do sądu, który w I instancji oddalił całość roszczeń: wyłączną odpowiedzialność za brak zawarcia umowy przyrzeczonej ponosi kupujący, który posłużył się pretekstem do odstąpienia od umowy i nie stawił się u rejenta w wyznaczonym terminie. Wszakże ryzyko wznowienia postępowania było iluzoryczne, pozwany błyskawicznie uzyskał wykreślenie nieruchomości z ewidencji zabytków, zatem nie sposób powiedzieć, by uchylał się od podpisania umowy przyrzeczonej.

Sprawa trafiła do sądu odwoławczego, który przypomniał, iż istotą instytucji zadatku jest zabezpieczenie stron umowy przed jej niewykonaniem przed drugą stronę. W takim przypadku strona może, bez wyznaczenia dodatkowego terminu, od umowy odstąpić, zaś zadatek pełni rolę surogatu odszkodowania — przyjmujący zadatek może go zachować, zaś płacący może żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Uprawnienie takie przysługuje wierzycielowi wyłącznie w przypadku niewykonania umowy, np. zawinionej niemożności spełnienia świadczenia, zwłoki, ale też odmowy przyjęcia świadczenia, które nie odpowiada treści umowy.
Tymczasem sprawy miały się następująco: sprzedający oświadczył, że na nieruchomości nie ma żadnych zabytków oraz nie są mu znane okoliczności faktyczne i prawne mogące być podstawą wznowienia, uchylenia, stwierdzenia nieważności lub wygaśnięcia wydanych już decyzji — i te właśnie zapewnienia okazały się nieprawdziwe. Co więcej brak wymaganego uzgodnienia z innym organem jest podstawą wznowienia postępowania i prowadzi do ryzyka wzruszenia ostatecznej decyzji administracyjnej (art. 145 par. 1 pkt 6 kpa) — stan ten istniał zarówno w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, jak i w wyznaczonej dacie zawarcia umowy przyrzeczonej, a więc istniała co najmniej hipotetyczna możliwość wstrzymania procesu budowlanego. Obowiązkiem podmiotu zawodowo trudniącego się działalnością deweloperską, jest działać ze starannością wymaganą dla profesjonalistów (art. 355 par. 2 kc), zatem pozwany powinien także zdawać sobie sprawę, że każde uchybienie może pociągać za sobą poważne skutki dla prowadzonego biznesu. Oznacza to, że nie powinien był ani podejmować rozbiórki obiektu, który był ujęty w gminnej ewidencji zabytków bez stosownego uzgodnienia z konserwatorem zabytków, ani też składać kupującemu zapewnienia, iż budynek nie podlega restrykcjom tego rodzaju.
Wadliwe zapewnienie sprzedającego oznacza, że sprzedawana rzecz nie posiadała wymaganych właściwości i nie nadawała się do realizacji celów kupującego, a więc można mówić o istotnej wadzie fizycznej (art. 556(1) par. 1 kc), co samo w sobie stanowiło podstawę do odstąpienia od umowy sprzedaży — nie ma przy tym znaczenia, iż stan taki ustał kilkanaście dni po terminie zawarcia umowy przyrzeczonej.
Sumarycznie oznacza to, że odpowiedzialność za brak zawarcia umowy przyrzeczonej leży wyłącznie po stronie sprzedającego, którego zaniechania mogłyby spowodować obciążenie kupującego obowiązkami w zakresie opieki nad zabytkiem (art. 5 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami), co wykluczałoby dalsze prowadzenie zamierzonej inwestycji. W konsekwencji był uprawniony do odstąpienia od umowy przedwstępnej, zaś sprzedający, który wprowadził go w błąd, powinien zwrócić mu zadatek w podwójnej wysokości.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

6 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze
6
0
komentarze są tam :-)x