Eksmisja z mieszkania jest naturalną konsekwencją bezprawności jego dalszego zamieszkiwania przez (dzikiego) lokatora. Co jednak zrobić, jeśli lokator z pewnością mieszkanie z opuścił — z pewnością, ponieważ nie udaje się nawet doręczyć mu pozwu? Słowem: czy może być uwzględnione powództwo o opróżnienie lokalu po jego opuszczeniu przez lokatora?
nieprawomocny wyrok SR Szczecin-Centrum w Szczecinie z 14 czerwca 2022 r. (III C 1037/20)
Żądanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu dotyczy sfery faktycznego władania lokalem; jedynie osoba, która faktycznie mieszka w lokalu lub w inny sposób przejawia wolę posiadania lokalu (np. przetrzymuje tam swoje rzeczy) jest legitymowana biernie w sprawie o eksmisję, bowiem tylko wobec takiej osoby możliwe jest orzeczenie uwzględniające powództwo.
Orzeczenie dotyczyło wytoczonego przez gminę powództwa o opróżnienie i wydanie mieszkania socjalnego. Zdaniem strony powodowej roszczenia uzasadniał fakt, że 4 lata wcześniej umowa najmu wygasła, jednak najemca się nie wyprowadził, zatem zajmował lokal bez tytułu prawnego.
Pozew został wysłany do strony pozwanej, jednak okazało się, że wszelkie próby doręczenia (także przez komornika) spełzły na niczym, zatem najpierw postępowanie zostało zawieszone, a następnie ustanowiono kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu — który zwrócił uwagę, że skoro pozwu nie udało się doręczyć nawet komornikowi, który stwierdził, że pozwany już tam nie mieszka, to przecież trudno domagać się wydania lokalu od kogoś, kto lokal ten dawno opuścił.
art. 222 par. 1 kodeksu cywilnego
Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Przy takim obrocie spraw sąd stwierdził, że właściciel rzeczy może domagać się od osoby faktycznie władającej jego rzeczą, chyba że władający ma jakąś „podporę” prawną. Warunkiem skuteczności powództwa wydobywczego jest spełnienie następujących przesłanek: z roszczeniem może wystąpić wyłącznie właściciel, wyłącznie przeciwko faktycznemu posiadaczowi rzeczy, któremu nie przysługuje jakiś tytuł do władania (np. umowa najmu, dzierżawy, etc.).
W sprawie jest jasne, że gmina jest właścicielką mieszkania socjalnego, zaś zawarta na czas oznaczony umowa najmu wygasła (zgodnie z ustawą najem lokali socjalnych może być zawarty tylko na czas oznaczony, zatem nie można rozważać jej automatycznego przedłużenia na czas nieoznaczony ze względu na tolerowanie dłuższego zajmowania mieszkania przez właściciela, art. 674 kc). Niezależnie od tego brakuje trzeciej przesłanki, umożliwiającej uwzględnienie powództwa: pozwany niewątpliwie się wyprowadził i nie zamieszkuje w należącym do gminy mieszkaniu — zatem jego eksmisja jest niemożliwa. Wynika to z faktu, że powództwo o eksmisję dotyczy kwestii faktycznego władania nieruchomością — toteż jeśli pozwany mieszkanie opuścił, nie może zostać zmuszony do jego opuszczenia.
Biorąc zatem pod uwagę, że pozwany najemca mieszkania z pewnością już nie zajmuje, a więc nim nie włada — jego eksmisja jest prawnie niedopuszczalna, zatem powództwo o opróżnienie lokalu po jego opuszczeniu przez pozwanego podlegało oddaleniu.