A teraz coś z jeszcze innej beczki, czyli kilka słów o tym, że posłowie „Razem” chcą, by najemcom przysługiwało ustawowe prawo odstąpienia od umowy najmu okazjonalnego (i instytucjonalnego) lokalu mieszkalnego (poselski projekt ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Najem okazjonalny i instytucjonalny mieszkań cechuje obniżony poziom ochrony praw lokatora, który z jednej strony ma rygory (np. musi przedstawić oświadczenie o dobrowolnemu poddaniu się eksmisji), a z drugiej, jak przekonują projektodawcy w uzasadnieniu: jeśli się okaże, że mieszkanie jest w kiepskim stanie — to ma problem…
- …wyrównaniu tej asymetrii pozycji wynajmującego i najemcy służyć ma ustawowe prawo odstąpienia od umowy najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego;
art. 19e1 ustawy o ochronie praw lokatorów [projekt]
Najemcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy najmu okazjonalnego lokalu bez podania przyczyny w terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy.
- propozycja jest prosta: każdemu najemcy powinien przysługiwać dodatkowy, 30-dniowy — licząc od dnia zawarcia umowy —„okres namysłu”, w którym miałby prawo odstąpić od najmu;
- (w sumie to bardzo ciekawe, że mówiąc o asymetrii nie wspomina się o tym, że najemca też może być dla właściciela rozczarowujący);
- …ze skutkiem równym odstąpieniu od umowy wzajemnej w/g kodeksu cywilnego, z tą różnicą, że (i) zwrot świadczeń miałby nastąpić w terminie 14 dni od doręczenia oświadczenia najemcy, (ii) najemca miałby obowiązek rozliczyć się z „wykorzystanej” części czynszu i opłat, zaś (iii) zwracając kaucję i zapłacony czynsz właściciel mógłby potrącić należności wynikające z ponadstandardowego zniszczenia lub zużycia kwatery;
- oświadczenie najemcy o skorzystaniu z prawa odstąpienia od umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego lokalu mieszkalnego powinno być złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności (i słusznie, bo taka umowa wymaga zachowania formy pisemnej ad solemnitatem)…
- …ale tu też czai się mały ambaras, ponieważ projekt przewiduje, iż oświadczenie można złożyć również za pośrednictwem środka komunikacji elektronicznej (o ile strony przewidziały taką formę doręczeń) — i mi się to nieco gryzie z wymogami pozwalającymi uznać, iż oświadczenie złożone w formie elektronicznej ma skutek równoważy odręcznie podpisanemu;
- wcale nie na marginesie: cóż komu po prawie do odstąpienia, skoro trzydziestodniowy termin będzie leciał od dnia zawarcia umowy, skoro umowę można zawrzeć dziś, ale start najmu wyznaczyć za dwa miesiące?
- (ale przecież to nie jest zmartwienie posłów, którzy chcąc polepszać świat nie muszą myśleć, prawda?).
Od kiedy to wszystko? zgodnie z projektem już po 30-dniowym vacatio legis (licząc od nie wiadomo kiedy), przy czym:
- nowe regulacje w całości dotyczyłyby wszystkich umów zawartych pod dniu wejścia w życie nowelizacji prawa;
- natomiast najemcy mogliby skorzystać z prawa odstąpienia od umowy najmu zawartej przed tą datą, pod warunkiem, że nie minął jeszcze ów 30-dniowy termin od zawarcia umowy („termin ten biegnie dalej od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy” — jak rozumiem bieg terminu prekluzyjnego nie ulega przerwaniu).