Koronawirusowe „wygaśnięcie zobowiązań” to nie „wygaśnięcie umów”

Taka sytuacja, bo gdzieś w mediach przeczytałem, że spec-ustawa w/s koronawirusa przewiduje wygasanie umów w galeriach handlowych (o powierzchni przekraczającej 2 tys. m²) — czy „wygasanie wzajemnych zobowiązań” stron umowy najmu czy dzierżawy oznacza, że ustawodawca wprowadził odgórny (ex lege) nakaz rozwiązywania umów? 


koronawirus wygaśnięcie zobowiązań

Koronawirus powoduje „wygaśnięcie zobowiązań” z umów najmu i dzierżawy w galeriach handlowych — ale nie oznacza, że ustawodawca nakazał ustawowo rozwiązanie umów (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Będzie w miarę krótko i w punktach:

  • obowiązująca od dziś ustawa wprowadza, w odniesieniu do umów najmu i dzierżawy powierzchni handlowej w obiektach powyżej 2 tys. m² — ex lege, ius cogens — zasadę, iż w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności „wygasają” wzajemne zobowiązania stron umowy (art. 15ze ust. 1 ustawy w/s COVID-19);
  • jednakże najemca powinien złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy — na dotychczasowych warunkach, przez okres obowiązywania zakazu + 6 miesięcy;
  • na złożenie tej oferty uprawniony do korzystania z powierzchni ma 3 miesiące od dnia zniesienia zakazu — jeśli tego nie uczyni w wyznaczonym czasie, wynajmujący nie jest związany ustawowym wygaśnięciem zobowiązań;
  • więc jeszcze raz: czy wygaśnięcie zobowiązań oznacza wygaśnięcie umów?

art. 15ze ust. 1-2 ustawy ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (Dz.U. z 2020 r. poz. 568)
1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.

  • czas na krótki wykład z zakresu prawa cywilnego: wygaśnięcie zobowiązań generalnie następuje na dwa sposoby — poprzez zaspokojenie wierzyciela lub bez zaspokojenia wierzyciela;
  • wygaśnięcie zobowiązania wraz z zaspokojeniem wierzyciela to przede wszystkim prawidłowa sytuacja, w której strony sobie świadczą to, do czego się zobowiązały (art. 354 par. 1 kc; wynajmujący oddał rzecz do używania, najemca zapłacił mu czynsz — jest to świadczenie okresowe, więc z pewnym uproszczeniem można powiedzieć, że z każdym miesiącem następuje wygaśnięcie „kawałka” zobowiązania); oczywiście umowa na 2 lata wygasa po spełnieniu całości świadczeń wynikających z umowy (płacił czynsz i oddał, ale przez te 2 lata mógł korzystać z powierzchni);
  • innym przypadkiem wygaśnięcia zobowiązań z zaspokojeniem wierzyciela jest nowacja (spełnienie innego świadczenia w miejsce pierwotnie ustalonego, art. 506 par. 1 kc), potrącenie wierzytelności (art. 498 par. 1 kc), spełnienie świadczenia przez dłużnika solidarnego (art. 367 par. 1 kc), zużycie korzyści przez bezpodstawnie wzbogaconego (art. 409 kc), datio in solutum (art. 453 kc),
  • natomiast wygaśnięcie zobowiązania bez zaspokojenia wierzyciela może polegać m.in. na wypowiedzeniu umowy, czego skutkiem jest jej rozwiązanie (art. 365(1) kc), ale też na zwolnieniu dłużnika z długu (art. 508 kc), niemożliwości świadczenia wskutek okoliczności, za które nie odpowiada dłużnik (art. 475 par. 1 kc), niekiedy śmierci strony umowy (art. 691 par. 3 kc, art. 747 kc), utrata przedmiotu leasingu (art. 709(5) kc), etc.,etc.;
  • jak zatem należy rozumieć przepis, iż „wygasają wzajemne zobowiązania” stron umowy najmu powierzchni handlowej? ano tylko i wyłącznie w ten sposób, że „w okresie obowiązywania zakazu” strony nie muszą sobie nic świadczyć — najemca nie musi płacić, zaś wynajmujący nie jest zobowiązany do udostępniania powierzchni — ale oczywiście jako taka umowa nie wygasa (nie ulega rozwiązaniu);
  • tu już oczywiście mamy inny problem: koronawirus spowodował wygaśnięcie zobowiązań, to jakim prawem najemca trzyma swoje rzeczy u wynajmującego? raczej nie na podstawie umowy przechowania (bo jej nie zawarto), więc może na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 kc), które nie wykluczają obowiązku wzajemnego rozliczenia się?
  • jeśli ktoś ma wątpliwości czy wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań oznacza wygaśnięcie umowy: skoro art. 15ze ust. 2 ustawy mówi o możliwości złożenia oferty przedłużenia umowy, to przecież nie można przedłużyć umowy, która została rozwiązana;
  • ale żeby nie było niedomówień: jeśli najemca nie złoży oferty na przedłużenie umowy (o okres obowiązywania zakazu handlu powiększonego o 6 miesięcy) wynajmujący nie jest związany przepisami o wygaśnięciu zobowiązań — co oznacza, że może żądać (wstecznie) zapłaty czynszu także za okres, w którym sklep był nieczynny.

Reasumując: koronawirus jest podstawą „wygaśnięcia zobowiązań” za okres, w jakim wprowadzono prawny zakaz handlu — czyli właściciel centrum handlowego nie może domagać się zapłaty za ten czas — ale z pewnością nie oznacza, iżby ustawodawca pozwalał lub nakazywał rozwiązanie umów.

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

20 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze