Dokładnie w ten sam piątek, kiedy zaniosło nas na Ďumbier, Sąd Najwyższy podjął uchwałę w sprawie, o której pisałem pół roku temu w tekście „Co z własnością mieszkań po wygaśnięciu wieczystego użytkowania ziemi, na której wybudowano blok?!”. Zmartwionych spieszę pocieszyć — Sąd Najwyższy (znów) wyręczył ustawodawcę, orzekając, że nawet po wygaśnięciu wieczystego użytkowania gruntu nie wygasa własność mieszkań znajdujących się w bloku wybudowanym na tej ziemi.
uchwała Sądu Najwyższego z 25 sierpnia 2017 r. (III CZP 11/17)
Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.
Uchwałę podjęto w odpowiedzi na następujące zagadnienie prawne przedstawione przez Rzecznika Praw Obywatelskich:
Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 kc w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy o własności lokali)?
Wątpliwości wynikały z brzmienia art. 235 par. 2 kc, który wiąże przysługującą wieczystemu użytkownikowi własność wzniesionych budynków z użytkowaniem wieczystym użytkowanego gruntu — co oznacza, że po upływie terminu, na jaki wieczyste użytkowanie zostało ustanowione, własność ta powinna przejść na właściciela gruntu (superficies solo cedit).
Sąd Najwyższy wyszedł z odmiennego założenia — iż użytkowanie wieczyste nie ma charakteru dominującego, zatem „wygaszenie własności” lokali znajdujących się w bloku postawionym na gruncie (której wspólnota mieszkaniowa jest wieczystym użytkownikiem, chciałoby się dodać) naruszałoby konstytucyjne gwarancje ochrony własności.
Oczywiście SN nie odniósł się do tego jak zatem mają wyglądać dalsze relacje właścicieli mieszkań z właścicielem gruntu — czy zatem gmina ma obowiązek przedłużenia wieczystego użytkowania (ale czy obowiązek ten ma wspólnota?), czy też po prostu musi znosić fakt posadowienia budynku — aczkolwiek to jest zdecydowanie rolą ustawodawcy.