Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej wyrażająca zgodę na nadajnik BTS na dachu budynku powinna szczegółowo odnosić się do parametrów sprzętu i umowy zawartej z operatorem telekomunikacyjnym? Czy jednak ogólnikowość takiej zgody nie podważa zasady, iż zarząd jest władny samodzielnie podjąć wyłącznie czynności zwykłego zarządu?
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 26 lutego 2021 r. (VI ACa 210/20)
Skoro udostępnienie powierzchni należącej do nieruchomości wspólnej na rzecz osobny trzeciej, wymaga zgody właścicieli lokali podjętej w formie uchwały, uchwała ta winna określać podstawowe lub przynajmniej graniczne, istotne postanowienia umowy, na podstawie której powierzchnia taka będzie udostępniona.
Sprawa dotyczyła powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej upoważniającej zarząd do podpisania umowy z operatorem telekomunikacyjnym na instalację stacji bazowej na dachu budynku.
Zaczęło się od zawiadomienia o zebraniu wspólnoty, którego treść nie wskazywała, by przedmiotem obrad była kwestia umowy z firmą komórkową. Jednakże już na zebraniu doszło do zmiany porządku obrad i przedstawienia oferty, ale nie przedstawiono samego projektu umowy. Ponieważ na zebraniu brakowało kworum, uchwałę poddano pod głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów (i przegłosowano większością 75,16% do 5,67%), zaś na jej podstawie zarząd zawarł umowę 10-letniego najmu miejsca na dachu pod BTS, w którym czynsz określono na 2,5 tys. złotych brutto (bodajże miesięcznie, acz tego w uzasadnieniu zabrakło; co ciekawe było to już drugie podejście do tematu nadajników — wcześniejsza uchwała została uchylona przez sąd)…
art. 22 ust. 1-2 ustawy o własności lokali
1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
…a do sądu trafiło powództwo jednego z właścicieli, którego zdaniem uchwała naruszała interesy wspólnoty, ponieważ wzajemnym świadczeniom stron brak jest ekwiwalentności. W ocenie powoda celem wspólnoty mieszkaniowej jest utrzymanie wspólnej nieruchomości w należytym stanie, a nie udostępnianie dachów pod infrastrukturę telekomunikacyjną — zwłaszcza dotyczących nieznanych współwłaścicielom i nieustalonych parametrów stacji bazowej.
Sąd podzielił te zarzuty i prawomocnie uchylił uchwałę: uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być zaskarżona przez każdego z właścicieli lokalu, jeśli jest sprzeczna z prawem, zasadami prawidłowego prowadzenia spraw nieruchomości lub w inny sposób narusza interesy właściciela. Uchwała współwłaścicieli wymagana jest we wszystkich sprawach przekraczających czynności zwykłego zarządu. Taka uchwała powinna określać co najmniej podstawowe warunki umowy, zaś wadliwie udzielona zgoda oznacza, iż de facto zarząd byłby uprawniony do podjęcia tej decyzji samodzielnie i w sposób dowolny.
Tymczasem treść zaskarżonej uchwały jest zbyt ogólnikowa — nie precyzuje przedmiotu zgody właścicieli lokali (nie wiadomo co właściwie ma być posadowione i jakie są warunki techniczne montażu i oddziaływanie instalacji), warunków jej udzielenia i realizacji, ani nawet zasad kalkulacji czynszu. Z protokołu zebrania wynika, że zarząd miał negocjować warunki z operatorem dopiero po uzyskaniu zgody, co oznacza, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie znali warunków, na jakich miejsce na dachu miało zostać udostępnione. Nie ma przy tym znaczenia, że najem powierzchni na dachu przyniesie wspólnocie przychody — liczy się to, że nie jest jasny sposób ustalenia wysokości czynszu.
W uzasadnieniu orzeczenia sąd zwrócił uwagę, że uzyskanie tego rodzaju informacji przed podjęciem uchwały było konieczne także dlatego, że kwestie instalacji emitujących fale elektromagnetyczne są stale obecne w debacie społecznej, a zwłaszcza ze względu na argumenty, iż promieniowanie nie pozostaje bez wpływu na zdrowie — dopóki więc nie zostaną przeprowadzone analizy, a mieszkańcy nie zapoznają się z ich wynikami, nie sposób uznać, iż takie niebezpieczeństwo nie zachodzi. Obecność anteny na dachu może także rodzić konsekwencje majątkowe w postaci mniejszego popytu na mieszkania znajdujące się pod stacjami bazowymi.
Stwierdzając, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej przyznająca nadmierne uprawnienia zarządowi narusza interesy właściciela lokalu w rozumieniu art. 25 ust. 1 uwl — zgoda na nadajnik na dachu powinna dotyczyć konkretnych rozwiązań i znanej umowy — sąd prawomocnie uchylił uchwałę (na marginesie zwracając uwagę, że operator o tyle przewidział taką opcję, że w umowie zastrzegł sobie prawo rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia w przypadku jej uchylenia).