A teraz coś z jeszcze innej beczki, czyli kilka słów o tym, że jeśli ktoś ma wątpliwości czym jest inflacja prawa, przypomni mu o tym nowa ustawa o dzierżawie rolniczej — a zwłaszcza wymyślona w niej forma pisemna zawarcia umowy „z potwierdzeniem daty okazania” umowy wójtowi lub rejentowi (projekt ustawy o dzierżawie rolniczej).
A mianowicie, w należytym skrócie:
- poderegulowali, teraz trzeba troszkę podregulować: tych kilka przepisów kodeksu cywilnego o dzierżawie gruntu rolnego to za mało, ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa dotyczy tylko ziemi wchodzącej w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, prawo pomija całą sferę prywatnego rynku dzierżawy rolniczej;
- kodeks cywilny, jak wyjaśnia uzasadnienie projektu nie wystarczy, ponieważ dzierżawa uregulowana jest szczątkowo, zasadniczo poprzez odesłanie do najmu (władze PRL postrzegały prywatną dzierżawę ziemi rolnej jako wyjątek od reguły, czyli pegieeryzacji wsi) taki sposób regulacji nie uwzględnia specyfiki rolnictwa, w tym procesów produkcyjnych;
- prawodawca nie lubi próżni, przeto będzie ustawa o dzierżawie rolniczej regulującej warunki zawierania i wykonywania umów dzierżawy rolniczej — umowy, przez którą wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy do używania i pobierania pożytków nieruchomość rolną w rozumieniu art. 46(1) kc lub gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 55(3) kc, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz;
- prawodawca zna życie: bywa, że dzierżawca nie płaci czynszu dzierżawnego, lecz po prostu pobiera pożytki (i płaci podatki i inne ciężary), a wydzierżawiający bierze dopłaty — ustawa o dzierżawie rolniczej ma odnosić się także do takiego rozwiązania…
- …co wielkim odkryciem nie jest, bo przecież analogiczne unormowanie jest w kodeksie cywilnym (art. 708 kc);
- formalizmy: zawarcie umowy dzierżawy rolniczej będzie wymagało — pod rygorem nieważności — zachowania formy pisemnej „z potwierdzeniem daty okazania tej umowy” notariuszowi, wójtowi lub w ARMiR, jak też formy elektronicznej lub aktu notarialnego; dzierżawa rolnicza będzie wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości gruntowej,
a ustanowiona hipoteka będzie chroniła roszczenia właściciela z tytułu czynszu;
art. 5 ust. 1 ustawy o dzierżawie rolniczej (projekt)
Umowę dzierżawy rolniczej zawiera się pod rygorem nieważności w formie:
1) pisemnej z potwierdzeniem daty okazania tej umowy notariuszowi, kierownikowi biura powiatowego Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa lub wójtowi właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy rolniczej lub
2) elektronicznej, lub
3) aktu notarialnego.
- głupie pytanie: wystarczy jedno potwierdzenie, czyli umowa będzie ważna jeśli uzyska je najemca lub wynajmujący? czy dla ważności umowa dzierżawy rolniczej będzie musiała być potwierdzona przez obie strony? a może każdy dla siebie?
- w kwestii formalnej: jak traktować od strony cywilistycznej tę formę pisemną „z potwierdzeniem daty okazania”? z jednej strony pachnie formą szczególną, ale przecież wynikający z przepisu wymóg zachowania formy szczególnej nie wymaga zastrzeżenia skutku ad solemnitatem (art. 73 par. 2 kc)…
- …więc chyba rzeczywiście jest to forma pisemna — acz „z przedłużką”: zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy potwierdzenie daty okazania umowy dzierżawy rolniczej powinno zawierać co najmniej „datę i oznaczenie miejsca jego sporządzenia oraz podpis i pieczęć potwierdzającego” — projekt nie wspomina, czy potwierdzenie powinno być sporządzone jako odrębny dokument, czy może być dokonane bezpośrednio na umowie (więc jak kto lubi)…
- …a może ktoś po prostu zapomniał o dacie pewnej i zamiast po prostu dodać obowiązek uzyskania urzędowego poświadczenia daty (art. 81 kc), pozwolił sobie na taką koafiurę intelektualną?…
- …tedy tylko do dywagacji na przyszłość pozostawiam obowiązek przystawienia pieczęci (por. „Obowiązek posiadania pieczątki firmowej — nie istnieje (nie istnieje, nie istnieje, nie istnieje)”) — bo jakby nie patrzeć, nie ma odcisku, nie ma wymogu formalnego, nie ma ważnej umowy;
- próbuję odgadnąć co tu prawodawcę boli: zasadniczo umowa dzierżawy nieruchomości może być zawarta nawet ustnie („powinna być zawarta na piśmie”, acz z dość ograniczonym skutkiem niezachowania formy pisemnej, art. 694 kc w zw. z art. 660 kc), więc po co akurat rolników ciągać po wójtach i rejentach? że chłop na zagrodzie nierówny wojewodzie?
- wracając ad rem: projektowana ustawa o dzierżawie rolniczej wprowadza dwa rodzaje umów ze względu na czas jej trwania: krótkoterminową, do 8 lat, a także długoterminową — powyżej 8, lecz nie dłużej niż 30 lat;
- różnica w tym, że w przypadku umowy krótkoterminowej przeniesienie praw i obowiązków z dzierżawcy na inną osobę ma wymagać bezwarunkowej zgody wydzierżawiającego, natomiast przeniesienie uprawnień z umowy długoterminowej będzie możliwa nawet bez zgody, acz pod ściśle określonymi warunkami (m.in. na zstępnych lub w przypadku osiągnięcia wieku emerytalnego lub całkowitej niezdolności do pracy w rolnictwie);
- (dalej jest coś o terminach wydania przedmiotu dzierżawy i terminach zapłaty czynszu, o rozwiązywaniu umowy, o prawie dokonywania nakładów i zwrocie dokonanych nakładów po rozwiązaniu dzierżawy, o możliwości poddzierżawienia części gruntu bez zgody właściciela… nic ciekawego);
- ciekawszy jest natomiast przepis przejściowy: do obowiązujących umów dzierżawy — ale tylko tych, które zostały zawarte w innej formie, niż wynikająca z nowej ustawy — zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowe, jednak tylko przez 3 lata, a po upływie tego okresu taka umowa ulegnie rozwiązaniu;
art. 29 ustawy o dzierżawie rolniczej (projekt)
1. Do umów dzierżawy, których przedmiotem są nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy w formie innej niż forma określona w art. 5 ust. 1, stosuje się przepisy dotychczasowe przez okres nie dłuższy niż 3 lata od dnia wejścia w życie ustawy.
2. Po upływie okresu, o którym mowa w ust. 1, umowy dzierżawy, o których mowa w ust. 1, ulegają rozwiązaniu.
- z czego wynikają trzy ładne kwiatki: po pierwsze primo nie wystarczy nawet umowa sporządzona na piśmie, bo i kto myślał o zanoszeniu jej do wójta, rejenta czy tam do ARMiR (nie mówiąc o podpisywaniu czegokolwiek podpisem kwalifikowanym…);
- po drugie primo umiłowany w swym zdecydowaniu prawodawca jest kategoryczny: ulegają rozwiązaniu i wydaje się, że nie przewiduje nawet opcji ich konwalidacji, choćby zanieśli do wójta czy tam rejenta — więc dogadujta się od nowa;
- po trzecie primo projektodawcy zapomnieli wyłuszczyć jak traktować umowy, które mimo braku takiego wymogu zostały zawarte przed notariuszem lub w formie elektronicznej — czy do nich ustawa o dzierżawie rolniczej ma zastosowanie od początku? nie ma zastosowania wcale i nigdy?
Tyle tej mądrości, bo ja przecież nie znam się i nic nie rozumiem… ale umiem czytać, a jak mam natchnienie, to mogę nawet pomyśleć. A w tych ministerstwach i erceelach siedzą same mądrasy i piszą kodeksy, ale tego, co napiszą, to przecież nie starają się odnieść do niczego, bo papier cierpliwy, a racjonalny prawodawca może wszystko — co najwyżej Polak-szarak będzie się borykał.
(A później media napiszą, że „sąd zadecydował, że…”, a ludzie zakrzykną z oburzeniem „jaki głupi ten sąd!” — a przecież choć wyrok powinien być mądrzejszy od prawa, które opisuje, to jak prawo głupie, to wyrok nie poprawi.)