A teraz coś z nieco innej beczki: o tym, że wybór zarządcy nieruchomości nie leży w gestii dewelopera, więc deweloperom nie wolno narzucać wspólnotom tego, kto będzie zarządzał ich nieruchomością.
Tak się składa, że miałem ostatnio możliwość przeczytać kilka umów deweloperskich — stąd na przykład wiem jak kręci się ludzi jeśli chodzi o rachunki powiernicze i jak kombinuje z odpowiedzialnością za wady nieruchomości — i zauważyłem jeszcze jedną powszechną praktykę, co do której nie mam większych wątpliwości, że mamy do czynienia z jeszcze jedną klauzulą niedozwoloną.
Mam na myśli wpisywane do umów zawieranych z nabywcami mieszkań uprawnienia do wyboru zarządcy. Czasem przybiera to postać przyjęcia przez dewelopera „zobowiązania”, który w ten sposób uprzejmie wyręcza mieszkańców:
Deweloper zobowiązuje się do czasu wyboru przez Wspólnotę Mieszkaniową zarządu w trybie ustawy o własności lokali — jednak nie dłużej niż 24 (dwadzieścia cztery) miesiące od daty wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, — we własnym zakresie zapewnić odrębną umową zlecenia, odpłatną na koszt Nabywcy i z jego upoważnienia, udzielonego niniejszą umową, administrację budynku. Po upływie tego okresu sposób administracji zostanie ustalony przez właścicieli lokali, w trybie wynikającym z powołanej wyżej ustawy o własności lokali.
Zwykle jednak deweloperzy nie grają takich milusińskich — zarządca będzie wybrany i kropka, z tym, że kupujący udziela swoistego pełnomocnictwa do wyboru zarządcy i zawarcia z nim umowy:
Kupujący upoważnia Sprzedającego do wybrania firmy zarządzającej i powierzenia jej na podstawie odrębnej umowy, do czasu podpisania przez nowopowstałą Wspólnotę Mieszkańców cesji umów, porozumień na dostawę mediów do budynku oraz własnej umowy o zarządzanie Nieruchomością Wspólną, obowiązku administrowania budynkiem i przedmiotową nieruchomością za wynagrodzeniem, na koszt Kupującego (łącznie z innymi nabywcami lokali w tym budynku).
W każdym oczywiście przypadku postanowienia powierzające deweloperowi wybór zarządcy nieruchomości są sprzeczne z ustawą o własności lokali, która wyraźnie postanawia, że o sposobie zarządu nieruchomością wspólną mogą postanowić wyłącznie właściciele lokali, bądź w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo też w późniejszej umowie o zarządzanie (art. 18 ust. 1 ustawy). Oznacza to, że wybór zarządcy powinien nastąpić dopiero przy zawieraniu umów, na podstawie których powstaje odrębna własność lokali, albo jeszcze później — jeśli już funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa.
Natomiast gdyby się okazało, że deweloper ma ochotę wybrać zarządcę wybudowanej przez siebie inwestycji, to osobiście nie widzę przeszkód — byle jednak uczynił do jako właściciel lokali. (Może poprawią mnie bieglejsi w prawie rzeczowym, mnie jednak wydaje się, że nic nie stoi na przeszkodzie by deweloper wyodrębnił lokale jeszcze przed ich sprzedażą — art. 7 ust. 1. A nie robi się tego głównie ze względu na koszty, które obciążałyby dewelopera.)
Pal licho jeśli deweloper decyduje się na zawarcie umowy z profesjonalnym zarządcą, który umie zająć się tym, do czego został powołany. Gorzej jeśli poprzez takie ograniczenie praw właścicieli mieszkań deweloper gwarantuje sobie dodatkowe przychody — a to w ten sposób, że jest jakaś powiązana z nim firma, dzięki czemu z jednej strony kasa za zarządzanie zostaje w rodzinie, a dwa, że można sobie ułatwić życie z załatwianiem reklamacji dotyczących wad (czytaj: wybrany przez dewelopera zarządca nie będzie miał śmiałości w dociskaniu dobrodzieja jeśli chodzi o brakoróbki, przez co cierpią oczywiście mieszkańcy osiedla).
Dlatego też lepiej uważać nawet na takie „błahe” postanowienia umów deweloperskich — lepiej dmuchać na zimne.