Tak mnie właśnie naszło: genialna dyrektywa „Omnibus” genialnie zwiększyła prawa konsumentów jeśli chodzi o sposób informowania o obniżkach cen i zmieniła jeszcze parę bzdetów — ale czy ktoś mi jest w stanie odpowiedzieć na pytanie: czy aktualnie konsumentowi, który kupił mieszkanie od dewelopera, przysługuje jakakolwiek ochrona z tytułu wad nieruchomości / braku zgodności towaru z umową? A jeśli tak, to jakie przepisy regulują zasady tej odpowiedzialności — i jak długo trwa ta ochrona?
Do niedawna sprawa była prosta: sprzedawca odpowiadał za wady sprzedanej rzeczy przez 2 lata, natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości konsument mógł skorzystać z uprawień wynikających z tytułu rękojmi aż przez 5 lat od dnia wydania mieszkania (por. „Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości”).
art. 568 § 1 kodeksu cywilnego
Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości — przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (…)
Wszechwiedzący i wszechmądry prawodawca uznał, że wiele się musi zmienić, żeby wszystko było, jak wcześniej, zatem aktualnie w przypadku konsumentów znów powróciliśmy do koncepcji braku zgodności towaru z umową. Znowelizowana ustawa o prawach konsumenta pozostawia 2-letni okres ochrony, ale wydłuża domniemanie istnienia wady w chwili dostarczenia towaru nabywcy do tych samych 2 lat (art. 43c ust. 1 upk) — aczkolwiek nowe przepisy nie przewidują odrębnego terminu ochrony w przypadku braku zgodności z umową nieruchomości.
art. 43c ust. 1 ustawy o prawach konsumenta
Przedsiębiorca ponosi odpowiedzialność za brak zgodności towaru z umową istniejący w chwili jego dostarczenia i ujawniony w ciągu dwóch lat od tej chwili (…)
Czy to oznacza, że deweloper za brak zgodności nieruchomości z umową odpowiada tylko przez dwa lata? Tak, ale wcale nie — a tak naprawdę to po prostu nie wiem.
Zaczynając od początku: ustawy o prawach konsumenta nie stosuje się do umów dotyczących nabywania i przenoszenia własności nieruchomości (z wyjątkiem przedumownych obowiązków informacyjnych).
art. 4 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta
Przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału 2, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej.
Co oczywiście należy rozumieć w ten sposób, że art. 43c ust. 1 upk nie ma zastosowania — czyli kupujący mieszkanie od dewelopera nie może powołać się na brak zgodności nieruchomości z umową.
No dobrze, ale przecież art. 568 par. 1 kc nadal obowiązuje, więc może należałoby nadal sięgać do tej regulacji? Otóż chyba guzik prawda, bo ustawa o prawach konsumentów kategorycznie i literalnie wyłącza stosowanie przepisów o rękojmi w przypadku konsumentów.
art. 43a ust. 1 ustawy o prawach konsumenta
W razie braku zgodności towaru z umową konsumentowi przysługują uprawnienia określone w niniejszym rozdziale. Do umów zobowiązujących do przeniesienia własności towaru na konsumenta, w tym w szczególności umów sprzedaży, umów dostawy oraz umów o dzieło będące towarem, nie stosuje się przepisów księgi trzeciej tytułu XI działu II ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny.
(A może jednak wcale nie? może generalne wyłączenie ustawy w przypadku sprzedaży nieruchomościami oznacza także wyłączenie tego wyłączenia — zaś podwójna negacja się znosi? ta wyssana z palca koncepcja zaczyna mi się podobać, ponieważ koresponduje z jakością współczesnej legislacji i chyba zacznę ten pogląd mocno promować.)
Dla jasności: sprawdzałem także w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego, ale też nie ma nic o odpowiedzialności dewelopera za wady (jest tylko o wadach wykrytych przy odbiorze, ale nie ma nic o wadach, które mogą się ujawnić w późniejszym terminie).
Moja hipoteza jest taka: niepotrzebny zamęt i opieszałopośpiech („już od 28 maja”) sprawił, że zapomnieli, przeoczyli — i teraz bądź tu człowieku mądry i pisz wiersze. Bo mnie wychodzi, że brak zgodności z umową nieruchomości aktualnie kupionej od dewelopera to niezły ból głowy.