Czy droga konieczna może być ustanowiona dla działki geodezyjnej? Jeśli właściciel działki podzielił ewidencyjnie swój grunt na dwie części — ale obie działki wciąż figurują pod jedną księgą wieczystą? Czy jednak pojęcie nieruchomości wiąże się z pojęciem własności, a nie można być „dodatkowo” właścicielem części swojej nieruchomości? (postanowienie Sądu Najwyższego z 29 września 2025 r., I CSK 2324/24).
opis stanu faktycznego:
- orzeczenie dotyczyło wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej niezbędnej do uzyskania dostępu do drogi publicznej z „dwuczęściowej” i „piętrowej” nieruchomości, na którą składają się dwie działki ewidencyjne („przy czym ukształtowanie terenu powoduje, że jedna z nich położona jest na innej wysokości niż druga, co rodzi trudności z dostępem do drogi publicznej”);
- istotne: do powstania dwóch działek doszło na wniosek właściciela, który dokonał podziału geodezyjnego jednej nieruchomości, sęk w tym, że łatwy dostęp do drogi publicznej jest z działki „dolnej”, a z „górnej” — niemożliwy;
- acz choć działki są dwie, to stanowią jeden przedmiot własności i objęte są jedną księgą wieczystą;
orzeczenie sądu:
- sąd I instancji wniosek uwzględnił, jednak sąd odwoławczy zwrócił uwagę, że żądanie ustanowienia drogi koniecznej nie może służyć wyłącznie wygodzie właściciela nieruchomości;
art. 145 § 1 kodeksu cywilnego
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
art. 46 § 1 kc
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) […].
art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. […]
- skoro więc podział nastąpił na życzenie właściciela, to widziały gały co robiły, a niedogodności wynikające z własnych decyzji nie mogą ograniczać własności sąsiada;
skarga kasacyjna:
- w skardze kasacyjnej wnioskodawca podkreślił, że teren pomiędzy działkami jest tak stromy, że ew. pochylenie poprowadzonej między nimi drogi przekraczałoby 12% (tj. maksymalną dopuszczalną prawnie wartość)
- co oznacza, że brak jest „odpowiedniego” dostępu do drogi, a więc droga konieczna powinna być ustanowiona dla górnej działki geodezyjnej (por. „Służebność drogi koniecznej — czym jest „odpowiedni” dostęp do drogi publicznej?”);
orzeczenie SN:
- nieruchomością (gruntową) w rozumieniu prawa cywilnego jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębną własność, tj. objęta odrębną księgą wieczystą;
- stąd też można mówić o zasadzie
„jedna księga – jedna nieruchomość”
- per analogiam: nawet jeśli jeden właściciel ma kilka sąsiadujących ze sobą działek, a każda z nich ma odrębną księgę wieczystą — to każda z nich jest odrębną nieruchomością;
- gdzie każda z działek geodezyjnych może być traktowana co najwyżej jako część składowa nieruchomości;
- skoro więc podział geodezyjny nieruchomości na dwie działki nie doprowadził do powstania dwóch nieruchomości, to ocenę dostępu do drogi publicznej należy przeprowadzić w odniesieniu do nieruchomości jako całości — a skoro działka dolna dostęp ma należyty, to służebność drogi koniecznej nie jest konieczna;
- owszem, w praktyce zdarza się ustanawianie służebności dla działki geodezyjnej i na rzecz „właściciela” działki geodezyjnej, jednak biorąc pod uwagę, że katalog praw rzeczowych jest zamknięty, traktowanie fragmentu jednolitej nieruchomości jako odrębnego przedmiotu własności jest niedopuszczalne, zaś służebność może być ustanowiona tylko na (i dla) nieruchomości — nigdy na (i dla) części nieruchomości;
- (tłumacząc z prawniczego na ludzkie: właściciel nieruchomości nie jest „dodatkowo” właścicielem dwóch swoich działek ewidencyjnych);
- (całkiem na marginesie SN zwrócił uwagę, że roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie jest wykluczone nawet w przypadku gdy jedna osoba była właścicielem dwóch (położonych obok siebie) nieruchomości, z czego ta „dalsza” nie miałaby odpowiedniego dostępu do drogi publicznej — w tym sensie, że miałby on prawo żądać ustanowienia służebności drogowej przez inną nieruchomość);
- SN nie uznał także argumentu, iż dostęp do drogi nie jest „odpowiedni” ze względu na to, iż ewentualny łącznik pomiędzy działkami nie spełniałaby parametrów wymaganych dla drogi publicznej: wszakże przesłanką zastosowania art. 145 par. 1 kc jest brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, a nie brak parametrów wewnętrznej komunikacji pomiędzy wyodrębnionymi geodezyjnie częściami nieruchomości.
Biorąc pod uwagę, że dostęp do drogi publicznej powinna mieć nieruchomość, a nie wchodzące w jej skład działki geodezyjne, SN odmówił do przyjęcia skargi kasacyjnej.