Krótko i na temat, bo jak temat obejść, wyjaśniam w tym samym tekście. Oto w serwisie RCL pojawił się projekt przepisów przewidujący przejście odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości na wspólników zlikwidowanej sp. z o.o. prowadzącej działalność deweloperską — oraz zakaz likwidacji deweloperów prowadzących działalność w formie spółek akcyjnych i P.S.A. (rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw).
A mianowicie, w określonym skrócie
- cóż z tego, że prawo przydaje kupującym mieszkania od deweloperów rozmaite uprawnienia, w tym z tytułu rękojmi za wady nieruchomości (i to okrągłe 5 lat), skoro spółkę celową można zlikwidować, czego skutkiem jest wygaśnięcie praw;
- aby temu zaradzić, projekt przewiduje: w przypadku likwidacji dewelopera prowadzącego działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, automagiczne przejście przejście odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości na jej wspólników;
art. 28a ust. 1 ustawy o o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym [projekt]
W przypadku przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego albo domu jednorodzinnego w wyniku realizacji umowy […]
1) […] przez dewelopera;
2) […] przez przedsiębiorcę innego niż deweloper
– będącego spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, z dniem jej rozwiązania […] odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przeniesionych na nabywcę w wyniku realizacji tych umów przechodzi z mocy prawa na wspólników tej spółki.
- przejście praw z tytułu rękojmi za wady nieruchomości następowałoby z mocy prawa, wszyscy wspólnicy spółki z o.o. mieliby ponosić odpowiedzialność solidarną, a ewentualne postanowienia umowy sprzeczne z tym przepisem byłyby nieważne;
- ażeby było łatwiej ustalić kto jest kim, informacja o wspólnikach ponoszących odpowiedzialność za zobowiązania zlikwidowanej spółki miałaby być publikowana „przed dniem jej rozwiązania” na stronie internetowej spółki;
- (w sumie to jest troszkę słabe, bo literalnie dane wspólników mogą pojawić się dzień wcześniej i zniknąć, razem ze stroną, w chwili skutecznej likwidacji — no ale przypominam, że w portalu PRS można wyszukiwać także podmioty już nieistniejące i sprawdzać także dane historyczne);
- dodać warto, że ten sam projekt poszerza katalog danych przetwarzanych w Portalu DOM, i chociaż aż się prosi, żeby wpadały tam informacje o wspólnikach deweloperów… to jednak na taki pomysł jakoś nikt nie wpadł;
- (złośliwi mówią, że ostatecznym uzasadnieniem dla utworzenia Portalu DOM jest konieczność zbierania danych o cenach sprzedaży, na potrzeby podatku katastralnego);
- problem poważniejszy: to nie wychodzi w tekście, ale należy rozumieć, że odpowiedzialność ponosić mieliby ostatni wspólnicy spółki… więc proszę bardzo, podpowiadam dwa wyjścia: po pierwsze sprzedajemy udziały słupowi (on płaci złotówkę, my mu flaszkę), szukaj kasy w polu, po drugie jeśli wspólnikiem będzie inna spółka, to jej likwidacja łańcuch odpowiedzialności przerywa — bo przepisów o dalszym przeniesieniu tejże odpowiedzialności brak…
- troszkę lepiej ma to być rozwiązane w przypadku deweloperów prowadzących działalność w formie spółki akcyjnej i prostej spółki akcyjnej — wówczas ich rozwiązanie może nastąpić nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego;
- (zastanawiam się dlaczego właściwie zakaz likwidacji może dotyczyć S.A. i P.S.A., a nie może sp. z o.o.?);
- i, zupełnie przy okazji, projekt przewiduje zakaz waloryzacji cen mieszkań na niekorzyść nabywców mieszkań deweloperskich.
Od kiedy miałyby obowiązywać przepisy przewidujące przejście odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości na wspólników zlikwidowanych spółek i zakaz likwidacji deweloperów? Ano jak to zwykle bywa:
- generalnie regulacja miałaby wejść w życie po 30-dniowym vacatio legis, licząc od nie wiadomo kiedy;
- jednak nowe przepisy dotyczące zamykania spółek deweloperskich miałyby dotyczyć tylko postępowań likwidacyjnych wszczętych po wejściu w życia ustawy.
Więc jak ktoś chce, to jeszcze zdąży.