Niewykonanie umowy przedwstępnej: zadatek nie ogranicza wierzyciela, który może żądać naprawienia szkody na zasadach ogólnych

A teraz coś troszkę na czasie: czy w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania roszczenia kontrahenta ograniczone są do kwoty zapłaconego zadatku? Czy jednak stronie umowy, która nie odstąpiła od umowy przedwstępnej przysługuje możliwość żądania naprawienia szkody na zasadach ogólnych? (na bazie wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 14 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 1587/13).


niewykonanie umowy przedwstępnej zadatek

Żeby zobaczyć Halę Stulecia nie trzeba wspinać się aż na dach budynku o dźwięcznej lecz niewdzięcznej nazwie „Grunwaldzki Center”. Żeby zrozumieć konstrukcję zadatku przy umowie przedwstępnej też nie trzeba magisterium z prawa. (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Tematy miały się następująco: powód (kupujący) zawarł z pozwaną (sprzedająca) umowę przedwstępną sprzedaży spółdzielczego własnościowego mieszkania, a przy transakcji zapłacił zadatek w wysokości 110 tys. złotych (art. 394 kc). Pozostała część ceny miała być zapłacona przed zawarciem umowy przyrzeczonej, ale po wykreśleniu z księgi wieczystej wszelkich obciążeń w działach trzecim i czwartym.

W zakreślonym terminie obciążenia nie zostały z KW wykreślone, zatem powód wezwał sprzedającą do zwrotu kwoty 110 tys. złotych — a kwartał później wydział ksiąg wieczystych sprostował wpis w dziale III poprzez wykreślenie roszczeń przysługujących jakiejś spółce (ale nie wszystkich roszczeń obciążających mieszkanie).

Powód wystąpił do sądu, który uznał jego racje i zasądził zwrot zadatku od umowy, od zawarcia której uchyliła się sprzedająca (warto zwrócić uwagę, że sprawa dotyczyła zwrotu zadatku, nie zaś jego podwójnej wysokości, o czym więcej poniżej). Zdaniem sądu wina właścicielki mieszkania była bezsporna — skoro zobowiązała się do wykreślenia wszystkich obciążeń i tego nie zrobiła we wskazanym terminie, to zgodnie z art. 390 kc i art. 471 kc roszczenie było zasadne.

Od niekorzystnego wyroku apelowała pozwana, podkreślają m.in. fakt, że w rzeczywistości nie otrzymała pieniędzy od kupującego, zaś kwota 110 tys. złotych jest tylko sumą udzielonych jej pożyczek.

Sąd II instancji utrzymał wyrok w mocy, podkreślając, że właścicielka mieszkania nie udowodniła pozorności umowy sprzedaży prawa spółdzielczego — ba, wcześniej w ogóle o tym nie mówiła (w I instancji twierdziła coś doskonale przeciwnego). Skoro pozwana rzeczywiście jest dłużniczką powoda z tytułu pożyczek (na kwotę co najmniej 95 tys. złotych), to choćby i nieważna była umowa przedwstępna w zakresie sprzedaży prawa do mieszkania, powodowi przysługuje prawo żądania zwrotu pożyczonej kwoty.

Przy okazji sąd przypomniał, że skoro kupujący nie odstąpił od zawartej umowy, to uprawniony jest do naprawienia szkody wynikającej z niewykonania zobowiązania — zaś sposobem jej naprawienia nie jest możliwość domagania się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 par. 1 kc), lecz zasady ogólne. Dopiero po odstąpieniu od umowy powód może żądać dopłacenia przez sprzedającą kolejnych 110 tys. złotych tytułem zadatku, do tego jednak momentu zawsze może żądać zwrotu zapłaconego zadatku.

Funkcją zadatku jest stymulowanie strony do wykonania umowy, zatem, gdy umowa nie zostanie wykonana przez jedną ze stron, druga ma ułatwiony sposób doprowadzenia do zniweczenia więzi prawnej łączącej strony. Prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości ma na celu przede wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy. W przepisie art. 394 par. 1 kc nie ma więc żadnej wzmianki na temat relacji pomiędzy kwotą zadatku a szkodą, jaką może ponieść strona, która od umowy odstępuje.

Wybór jednak należy do strony, która nie jest w zwłoce — nie ma przy tym ograniczeń co do możliwości korzystania z uprawnień wynikających z art. 471 kc. Zdaniem sądu nie ma także potrzeby dbania o interes dłużnika, który nie wykonał umowy i naraził kontrahenta na szkodę — dbania poprzez ograniczanie uprawnienia strony umowy wyłącznie do skorzystania z prawa odstąpienia od umowy i ewentualnie żądania zapłaty zadatku.

Znaczy się kupujący na razie ma odzyskać zapłacony zadatek, a teraz może sobie dalej przemyśleć sprawę — i albo dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 par. 2 kc), albo od umowy odstąpić i żądać dopłacenia 110 tys. złotych tytułem dwukrotności zadatku (art. 394 par. 1 kc) — albo też ulitować się i rozwiązać umowę (art. 394 par. 3 kc).

subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

3 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze