Generalna zasada superficies solo cedit podpowiada, że właściciel gruntu jest właścicielem wszystkiego, co jest na nim posadowione. Wyjątkiem jest sytuacja, w której osoba trzecia wybuduje jakiś obiekt na cudzym gruncie — w takim przypadku właściciel ziemi może żądać jej wykupienia. Roszczenie to ma charakter majątkowy, a więc co do zasady powinno ulegać przedawnieniu, jednak dość konsekwentne stanowisko SN głosi, iż niemożliwe przedawnienie roszczenia o wykup działki — bo przecież nie przedawnia się własność i roszczenia związane z ochroną własności.
uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z 17 sierpnia 2021 r. (III CZP 79/19)
Roszczenie właściciela gruntu określone w art. 231 § 2 kc nie ulega przedawnieniu.
Sprawa zaczęła się od tego, że Prokurator Generalny zauważył, że SN wydał uchwałę, w której stwierdził, iż roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 kc) nie ulega przedawnieniu (uchwała SN 16 maja 2019 r., III CZP 109/18). Uchwała ta była jednak sprzeczna z wcześniejszym orzecznictwem, w którym podkreślano, iż roszczenie to, podobnie jak każde inne roszczenie majątkowe, ulega przedawnieniu, co skłoniło go do przedstawienia następującego zagadnienia prawnego:
Czy żądanie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, nabycia przez tego, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem, o którym mowa w przepisie art. 231 § 2 kc ulega przedawnieniu zgodnie z przepisem art. 117 § 1 kc i art. 118 kc?
Sąd Najwyższy stwierdził, iż roszczenie o wykup gruntu, na którym wybudowano budynek, jest istotne dla tych właścicieli, których prawa zostały naruszone nieprawidłowo przeprowadzoną inwestycją.
Roszczenie to służy uporządkowaniu stosunków własnościowych — jako takie poszerza uprawnienia właściciela przy naruszeniu jego prawa własności — a powstaje wyłącznie pod warunkiem, iż wartość wzniesionego obiektu znacząco przewyższa wartość działki. Jest to roszczenie względne i majątkowe.
art. 231 par. 2 kodeksu cywilnego
Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
art. 117 par. 1 kodeksu cywilnego
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu.
Generalną zasadą jest, iż roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu po upływie określonego czasu, o ile oczywiście uprawniony nie podejmie działań zmierzających do ich realizacji. W odniesieniu do roszczenia o nabycie działki sytuacja jest jednak nieco inna: art. 231 par. 2 kc konstruuje nieco inną postać roszczenia negatoryjnego, zatem jako służące ochronie prawa własności — wszakże własność się nie przedawnia — także nie powinno podlegać przedawnieniu.
Pogląd taka nie narusza zasady, że wyjątki od zasady przedawniania roszczeń majątkowych mogą wynikać wyłącznie z ustawy — wszakże uprawnienia właścicielskie są określone w ustawie, i to przepisy ustawy wyłączają możliwość ich przedawnienia (art. 220 kc, art. 223 kc). Ocena taka może wynikać także z racji systemowych lub celowościowo-funkcjonalnych, stąd też przyjmuje się, że nie podlega przedawnieniu roszczenie związane z przekroczeniem granic gruntu przy wznoszeniu budynku, a także o ustanowienie drogi koniecznej lub służebności osobistej, służebności przesyłu (uchwała SN z 20 lutego 2013 r., III CZP 101/12).
Zdaniem SN interpretacja językowa przepisu nie może stać w sprzeczności z aksjologią — nie można też zapominać, iż prawo to nie tylko poszczególne przepisy, ale także (jeśli poważnie traktować założenie o racjonalności ustawodawcy) spójny i kompletny system prawa. Roszczenie o wykup działki wchodzi w sferę ochrony własności — zatem właściciel gruntu powinien mieć prawo żądać jej odkupienia dopóty, dopóki wzniesiona przez osobę trzecią konstrukcja stoi na jego gruncie (roszczenie to jest „stale odnawialne” — odżywa codziennie, o ile cudzy budynek nadal na gruncie jest — a przez to ma charakter trwały).
W uzasadnieniu uchwały SN zwrócił także uwagę, iż koncepcja, że dopuszczalne jest przedawnienie roszczenia o wykup działki prowadziłaby do absurdu — ponieważ roszczenie negatoryjne się nie przedawnia, zatem właściciel ziemi mógłby cały czas żądać usunięcia budowli, ale nie mógłby żądać odkupienia swej ziemi (zdaniem SN absurd bierze się z tego, że przecież jest to rozwiązanie korzystniejsze dla właściciela obiektu — tu bym odparł, że jeśli jest korzystniejsze, to na pewno właścicielom zawsze uda się dogadać).
Tytułem komentarza: mamy system prawa, nie federację przepisów — moim zdaniem to jest najważniejsza konkluzja wynikająca z omawianej uchwały.
Howgh!