Definicja wspólnoty mieszkaniowej, zmiany w zarządzaniu częścią wspólną nieruchomości, etc.,etc. (projekt nowelizacji ustawy o własności lokali)

A teraz coś z jeszcze innej beczki, czyli jeśli komuś do czegoś potrzebna była ustawowa definicja wspólnoty mieszkaniowej, wyraźne uprawnienie dla wspólnoty do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za części wspólne nieruchomości — i denerwowały reguły wyboru zarządcy — to jest szansa, że to się zmieni (projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali).

A mianowicie, w niezbędnym skrócie:

• po pierwsze primo rząd bierze się za tzw. „patodeweloperkę”, w tym budowę nano-kawalerek czy też ciemnych mieszkań bez wymaganego dostępu do światła słonecznego, etc.: do dotychczasowych warunków ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu dopisany ma być wymóg zgodności z przepisami prawa budowlanego (ten warunek ma dotyczyć zarówno mieszkań jak i lokali użytkowych); zastanawiające, że zasady ustanawiania odrębnej własności lokali w blokach mieszkalnych będzie mogła określić uchwała rady gminy (zastanawiające dla mnie, bo nie do końca rozumiem, czy „zasady” to jeszcze jedne „wymagania”, czy raczej przepis ten będzie postrzegany przez samorządy jako możliwość twórczego poluzowania lub zaostrzenia warunków ustawowych);
• w uzasadnieniu padają piękne słowa o tym, że inwestorzy pozwalają sobie na wyodrębnianie lokali, które warunków technicznych nie spełniają, co prowadzi m.in. do „erozji ładu przestrzennego i dezintegracji polityki planistycznej” — i ja znów próbuję sobie przypomnieć, czy aby nie widziałem przypadków urbanizacji-dezintegracji dokonanej przy blasku rajcowskich tóg i biretów?
• jakby ktoś się martwił: ten przepis nie będzie miał zastosowania do budynków powstałych przed 1 stycznia 2027 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia wydanego przed tym dniem — tu w uzasadnieniu mówi się o ochronie praw nabytych;
• po drugie primo projekt rozwiązuje największą zagadkę prawa cywilnego w ujęciu prawa lokalowego: czy balkon lub taras jest częścią wspólną nieruchomości, a więc każdy mieszkaniec może korzystać z każdego balkonu? (chyba że w umowie znalazło się zastrzeżenie, że ten balkon jest oddany do wyłącznego użytku właścicielowi tego mieszkania — acz ja tu zawsze zwracam uwagę, że umowę podpisał właściciel z deweloperem, a nie ze wspólnotą czy innymi wspówłaścicielami);
• propozycja jest taka, by prawo doszlusowało do judykatury i oto dzieje się jasność: częścią wspólną nieruchomości są tylko i wyłącznie elementy konstrukcyjne balkonów, loggi i tarasów;

• po trzecie primo w projekcie pojawia się definicja wspólnoty mieszkaniowej — jest to jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną i własny majątek, w skład którego wchodzą prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną (a więc wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną — tu jest bez zmian);
• nowością jest jednak przydanie wspólnocie mieszkaniowej prawa do dochodzenia, we własnym imieniu, roszczeń wynikających z rękojmi dotyczącej części wspólnej nieruchomości;

art. 6 ust. 3 ustawy o własności lokali [projekt]
Wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do dochodzenia we własnym imieniu roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi.

• dla przypomnienia: w aktualnym stanie prawnym wspólnota może pozywać dewelopera z tytułu rękojmi za wady, jednak wyłącznie pod warunkiem cesji roszczeń przysługujących poszczególnym współwłaścicielom (w uzasadnieniu mówi się, że na cesję rzadko decyduje się 100% właścicieli, przez co w sumie nie udaje się uzyskać pełnego naprawienia wady);
• ważne: przepisy o uprawnieniu do dochodzenia roszczeń przez wspólnotę dotyczyć będą także umów zawartych przed wejściem w życie ustawy, co oznacza, że już aktualnie istniejące budynki będą podlegały nowym regulacjom (art. 2 nowelizacji);
• ciekawostką jest natomiast planowane uchylenie przepisu pozwalającego współwłaścicielom na umowne określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną (art. 8 ust. 2 uwl) — w uzasadnieniu mówi się, że chodzi o ujednolicenie, zatem po zmianach będzie albo zarządca, albo zarząd, ale tertium non datur;
• (czy to wyklucza możliwość zawarcia przez współwłaścicieli umowy quod usum? zastanawiałbym się szczególne w przypadku np. garaży wielostanowiskowych, które nie są odrębną nieruchomością (tudzież lokalem), a w których miejsca parkingowe jakoś tam są poprzydzielane konkretnym ludziom);
• pewne wskazówki przynosi przepis, w myśl którego powierzenie zarządzania zewnętrznemu zarządcy będzie wymagało uchwały — ustanowienie zarządy nie będzie już możliwe w umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali;

• (i z tego chyba nie ucieszą się firmy „zblatowane” z deweloperami, które chyba za często dobrze żyją z tego, że dostają takie zlecenia jak leci — przez co później trudno jest takiemu zarządcy np. dociskać dewelopera za niedoróbki);
• wspólnota będzie zatem „wchodzić” w tryb własnego zarządu dopiero po tym, jak nie dojdzie do podjęcia uchwały o powierzenie zarządzania zarządcy (art. 20 ust. 1 uwl); przy tym znika przedziwny przepis, zgodnie z którym w przypadku kilkuosobowego zarządu oświadczenia za wspólnotę może składać „przynajmniej” dwóch członków: po zmianach będzie normalnie, tj. skuteczność takiego oświadczenia będzie wymagała większości;
• i znów istotne są przepisy intertemporalne: już umowy określające zarząd będą podlegały dotychczasowemu prawu — ale w przypadku ich zmiany, stosować będzie się przepisy nowe (art. 3 nowelizacji);
• do kosztów zarządu nieruchomością wspólną dodane zostać mają wydatki na urządzenia służące do rozliczenia mediów dostarczanych do mieszkań poprzez wspólnotę mieszkaniową (najczęściej będą to liczniki wody i ciepła, w starszych budynkach czasem gazomierze);
• projektowana zmiana ustawy o własności lokali wprowadza także definicję czynności zwykłego zarządu — jako „prowadzenie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości wspólnej i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia” (dla przypomnienia: aktualnie czynności zwykłego zarządu definiuje się per contrario do czynności przekraczających zwykły zarząd… czyli takich, które wymagają uchwały zarządu);
• nowością jest także wprowadzenie ścisłego limitu czasowego na podjęcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej w trybie indywidualnego zbierania głosów (najczęściej: przez aplikację lub serwis obsługowy zarządcy): termin na oddanie głosu w ten sposób nie będzie mógł być krótszy niż 2 tygodnie i dłuższy niż 3 miesiące;
• (i wiele, wiele innych zmian);
• a wszystko to już po 30-dniowym vacatio legis — czyli nie wiadomo od kiedy, ani nawet nie wiadomo czy w ogóle (prezydent Nawrocki może być cięty jeśli chodzi o rynek kawalerek!).