A teraz coś z nieco innej beczki: w przypadku wady sprzedanego mieszkania kupujący może żądać nawet o obniżenia ceny, którą zapłacił (to oczywista oczywistość) — ale zawsze można pytać dalej: czy jako podstawę obniżenia należy brać pod uwagę zapłaconą cenę, czy raczej wartość rzeczy (mieszkania)? Czy sprzedający może ponosić odpowiedzialność za koszt wynajmu innego mieszkania, na czas niezbędnego remontu? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 8 maja 2018 r., sygn. akt I ACa 1344/17).
Orzeczenie dotyczyło sporu o wady kupionego w 2008 r. mieszkania, w którym doszło do rozwarstwienia wylewki z podłożem. Kupująca zażądała od sprzedającego zapłaty kwoty 121 tys. złotych jako zwrotu części ceny za nieruchomość (całe mieszkanie kosztowało 280 tys. złotych), jako podstawę żądania wskazując przepisy o wadach nieruchomości oraz o gwarancji.
Zdaniem pozwanego dewelopera powództwo powinno być oddalone, m.in. dlatego, że (i) wszelkie wady były usuwane na żądanie właścicielki lokalu, a powódka po prostu nie była zadowolona z efektu prac; (ii) zgodnie z ustaleniami kobieta miała znaleźć geologa, który na zlecenie dewelopera wykona ekspertyzę, ale sama zleciła wykonanie takiej ekspertyzy, bez udziału pozwanych; (iii) sama wykonała jakieś prace przy wylewce, co skutkuje utratą uprawnień z rękojmi i gwarancji ; (iv) kupująca nie wpłaciła całej ceny za mieszkanie (odmówiła zapłaty 5 tys. złotych); (v) kwota była wyższa niż ewentualna utrata wartości mieszkania.
art. 560 par. 1 i 3 kc (w brzmieniu aktualnym)
§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.
Sąd prawomocnie uwzględnił powództwo zasądzając na rzecz kupującej kwotę 89 tys. złotych.
Mieszkanie miało liczne wady (pęknięcia ścian, grzyb, pleśń), co gorsza w czasie prac przy jednej z poprawek okazało się, że budynek został postawiony na nieprawidłowo zagęszczonym gruncie, co skutkuje jego postępującym osiadaniem (usunięcie wad będzie wymagało m.in. „wyburzenia istniejących ścian działowych wraz z demontażem biegnącej w nich instalacji elektrycznej; skucia posadzek i podłóg wraz z warstwami posadzkowymi; demontażu przewodów centralnego ogrzewania biegnących w warstwach posadzkowych; wymiany istniejącego podłoża gruntowego na głębokości około 1m na budowlane typu żwir o zmiennych frakcjach; zagęszczenia podłoża gruntowego; wykonania nowych warstw posadzkowych; ponownego ułożenia przewodów centralnego ogrzewania, ponownego podłączenia grzejników i wykonania prób szczelności instalacji c.o.; odtworzenia istniejących posadzek z kamienia oraz drewnianej z deski dębowej grubości 2 cm; wykonania nowych ścian działowych, lekkich, w technologii suchego tynku; odtworzenia instalacji elektrycznej biegnącej w ścianach działowych; odtworzenia istniejących okładzin kamiennych na ścianach działowych; szpachlowania i malowania nowych ścian działowych; malowania sufitów”.)
Zdaniem sądu I instancji wady tego rodzaju skutkują obniżeniem wartości lokalu mieszkalnego o 121 tys. złotych (wraz z odszkodowaniem z tytułu okresowej niemożności zamieszkiwania — liczonego jako czynsz za wynajem takiego mieszkania przez okres 6 miesięcy), z uwzględnieniem natomiast stopnia zużycia lokalu 95,5 tys. złotych (89 tys. złotych bez owego odszkodowania).
W takim przypadku kupująca może żądać obniżenia ceny (art. 560 par. 1 kc) — w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do wartości rzeczy obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad. Jednak odpowiedzialność dewelopera za wady budynków nie obejmuje kosztów wynajmu zastępczego mieszkania na czas przeprowadzenia prac niezbędnych do usunięcia wad — skoro mowa o zmniejszeniu wartości sprzedanej rzeczy, to należy porównywać wyłącznie stan techniczny. Obniżenie ceny powinno brać pod uwagę także stopień zużycia rzeczy.
Uprawnienie z tytułu rękojmi za wady nie wygasają wskutek przeprowadzonych przez właścicielkę samodzielnie badań lub prac — bo ingerencja kupującego w sprzedaną rzecz w celu ustalenia istnienia i przyczyn wad lub usunięcia tych wad nie wymaga zgody sprzedającego. Ingerencja tego rodzaju może skutkować uszkodzeniem rzeczy, za co sprzedający nie będzie ponosił odpowiedzialności — ale takich okoliczności strona pozwana ani nie zgłaszała, ani tym bardziej nie wykazała.
Deweloper nie może natomiast zarzucać, że kupująca nie zapłaciła całej ceny za mieszkanie, skoro w umowie sprzedaży oświadczono, że cała cena została zapłacona — zaś umowa sprzedaży nieruchomości ma formę aktu notarialnego, jest zatem dokumentem urzędowym (art. 244 kpc), zatem podważenie jego prawdziwości wymaga dowodu (art. 252 kpc).
(Na marginesie, ale to ważne: apelację od orzeczenia wniósł tylko pozwany deweloper, jednak w uzasadnieniu wyroku sąd II instancji zwrócił uwagę, że błędem było wzięcie pod uwagę stopnia zużycia mieszkania: skoro sprzedana rzecz była nowa, to należy brać pod uwagę wartość rzeczy nowej i ustalać proporcję obniżenia ceny rzeczy nowej, a nawet kosztów wynajmu innego mieszkania na czas remontu — ale skoro należy brać pod uwagę wartość, a nie cenę, to biegły prawidłowo wyliczył wartość na 377 tys. złotych (przy cenie 280 tys. złotych) — i od tej kwoty należało liczyć należność z tytułu rękojmi.
Ponieważ jednak wyrok nie został zaskarżony przez powódkę, sąd nie mógł zmienić orzeczenia na jej korzyść.