Krótko i na temat, ale skoro miała być deregulacja, to nie można przeoczyć, że już za miesiąc każdy deweloper będzie miał obowiązek informowania o cenie metra kwadratowego każdego sprzedawanego mieszkania (ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. z 2025 r. poz. 758).
A mianowicie, w odpowiednim skrócie:
- opublikowana wczoraj nowelizacja ustawy deweloperskiej nakłada na wszystkich deweloperów obowiązek informowania na własnej stronie internetowej o cenie brutto metra kwadratowego każdego ze sprzedawanych mieszkań lub domów oraz nieruchomości, a także cenie pomieszczeń przynależnych (piwnic, komórek lokatorskich, etc.) oraz całej reszcie, którą nabywca nieruchomości musi zapłacić;
art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, a w przypadku zawierania umów rezerwacyjnych […] przed zawarciem pierwszej takiej umowy, do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub ostatniej umowy […] dotyczącej przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, udostępnia część ogólną prospektu informacyjnego […] oraz:
1) cenie m2 powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy,
2) cenie pomieszczeń przynależnych […] jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie [mieszkania],
3) innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność
– z uwzględnieniem podatku od towarów i usług.
- deweloper będzie musiał publikować dane o cenie przez cały czas dostępności oferty: od dnia rozpoczęcia sprzedaży (dla przypomnienia: ustawa definiuje rozpoczęcie sprzedaży jako „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania” lokali lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia), aż do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości;
- ja to rozumiem w ten sposób, że jeśli w ramach przedsięwzięcia deweloper oferuje 60 lokali, to pokazuje cenę pojedynczego metra kwadratowego każdego z nich — także już sprzedanych — i tak do czasu zejścia ostatniego mieszkania;
- nie oznacza to nakazu utrzymania sztywnych cen mieszkań, ale każdą zmianę wartości deweloper będzie musiał natychmiast („z dniem tej zmiany”) wrzucać na stronę, i to „z zachowaniem dotychczas podanych informacji” — czyli strona będzie musiała zawierać także historyczne dane;
- jakby ktoś pytał: każda reklama, ogłoszenie lub oferta sprzedaży będzie musiała zawierać adres strony internetowej z informacjami o cenach lokali;
- sankcje, sankcje: po pierwsze naruszenie przez dewelopera obowiązków w zakresie informowania o cenie metra kwadratowego sprzedawanych nieruchomości stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (a więc przyczepi się UOKiK);
- po drugie jeśli deweloper będzie próbował wrzucić do aktu wyższą kwotę, nabywca będzie miał prawo żądania zawarcia umowy po cenie dlań najkorzystniejszej. I tu ważna uwaga: takie prawo wyczerpuje się w momencie zawarcia umowy, a więc przepis ten sam w sobie nie jest podstawą do podważenia zawyżonej stawki z umowy już podpisanej; konsekwencji nie da się też wyciągnąć z przepisów braku zgodności towaru z umową (ponieważ te nie dotyczą przeniesienia własności i innych praw do nieruchomości) — mnie się wydaje, że jak klient podpisze, to pobite gary (a UOKiK takiej praktyki zakwestionować nie może);
- (wcale nie na marginesie: nabywca ma prawo żądać zawarcia takiej umowy — co nie oznacza, że deweloper będzie musiał żądanie takie uwzględnić);
- ale to nie wszystko, bo oto obowiązek informowania o cenie metra kwadratowego oferowanego mieszkania będzie obejmował także przekazywanie danych do ministra d/s informatyzacji;
art. 19b ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego
Podmiot obowiązany do przekazywania informacji, o których mowa w art. 19a ust. 1 i 2, przekazuje dane zawarte w tych informacjach raz na dobę ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji.
- a następnie ministerstwo będzie publikować uzyskane informacje w portalu Otwarte Dane, przy czym dane będą taktowane jako dane o wysokiej jakości (tj. „informacje sektora publicznego, których ponowne wykorzystywanie wiąże się z istotnymi korzyściami dla społeczeństwa, środowiska i gospodarki, w szczególności ze względu na ich przydatność do tworzenia produktów, usług i zastosowań opartych na wykorzystywaniu tych danych”);
- (to też jest niejasne: „raz na dobę” — także w przypadku braku zmian w cenach… mam nadzieję, że baza resortu informatyzacji wytrzyma taki DDoS…);
- sankcje? brak przekazywania danych w celu ich publikacji także będzie kwalifikowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów.
Od kiedy to wszystko? Ustawa wchodzi w życie po jednomiesięcznym vacatio legis — od tego dnia deweloperzy będą mieli obowiązek informowania o cenie metra kwadratowego mieszkań sprzedawanych w ramach nowych inwestycji. Natomiast w przypadku przedsięwzięć aktualnie znajdujących się w ofercie, firmy będą miały kolejne dwa miesiące na przygotowanie odpowiedniej strony, przy czym w takim przypadku informacje będą obejmowały wyłącznie lokale i domy, których własność nie została przeniesiona przed dniem wejścia w życie ustawy… (Tłumacząc z prawniczego na ludzkie: dane będzie trzeba zbierać już od lipca, ale strona może ruszyć dopiero we wrześniu.)
Tytułem komentarza: niespecjalnie wiem po choinkę takie komplikacje — jeśli ktoś uważa, że to na coś wpłynie, to moim zdaniem jest w mylnym błędzie.