Nowe przepisy o kredytach hipotecznych — ważne dla konsumentów, kredytodawców i pośredników kredytowych (ustawa o kredycie hipotecznym)

Kilka dni temu w Dzienniku Ustaw opublikowano ustawę o kredycie hipotecznym (ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentamiDz.U. z 2017 r. poz. 819).


Ustawa kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny po wejściu w życie ustawy będzie obwarowany dodatkowymi obostrzeniami (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Nowe przepisy momentami dość radykalnie wpływają na zakres działania kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego i agentów — a także na prawa i obowiązki konsumentów-kredytobiorców — toteż przyszło mi na myśl, że może dobrze byłoby poświęcić kilka akapitów jej postanowieniom.

A zatem:

  • ustawa o kredycie hipotecznym reguluje m.in.: zasady i tryb zawierania umów o kredyt hipoteczny; zakres informacji udzielanych klientowi przed zawarciem umowy; prawa i obowiązki konsumenta, kredytodawcy, pośrednika i agenta w związku z zawartą umową hipoteczną;
  • definicja umowy o kredyt hipoteczny wskazuje, iż regulacja odnosi się wyłącznie do kredytów udzielanych konsumentom, zaś umowa powinna odnosić się do kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, zaś kredyt nie może być przeznaczony cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego (art. 3 ust. 1 ustawy wylicza także rodzaj praw, które mogą być sfinansowane kredytem);
  • kredyt hipoteczny może być udzielony w walucie lub indeksowany do waluty, w której konsument uzyskuje większość swoich dochodów lub posiada większość oszczędności. Ustawa przewiduje obowiązek przewalutowania kredytu m.in. na walutę państwa, w którym kredytobiorca miał miejsce zamieszkania w dniu zawarcia umowy, po średnim kursie NBP z dnia złożenia wniosku (art. 6 ustawy);
  • w ustawie pojawiają się tradycyjne sformułowania odnoszące się do treści reklam kredytu hipotecznego. Otóż muszą być one ” jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd”, nie mogą stosować „dwuznacznych i nieprecyzyjnych sformułowań” wywołujących fałszywe oczekiwania w zakresie dostępności lub całkowitego kosztu kredytu, zaś „czcionka oraz czas” wyświetlania informacji muszą umożliwiać odczytanie informacji przez klienta (art. 7 ust. 1 ustawy). Dość rozbudowane są postanowienia dotyczące treści reklam, które muszą podawać m.in. firmę reklamodawcy, stopę oprocentowania, RSSO, informację czy kredyt ma być zabezpieczony hipoteką oraz wysokość raty i liczbę rat do spłaty, a także o ew. ryzyku związanym z kursami walut oraz zmiany stopy procentowej. Informacje te muszą być podane w sposób tak samo widoczny jak sama reklama;
  • ustawa wprowadza zakaz sprzedaży wiązanej (definicja w art. 4 pkt 20 ustawy) — wyłączając bezpłatny rachunek płatniczy lub oszczędnościowo-rozliczeniowy przeznaczony do spłaty i obsługi kredytu (art. 9 ust. 1 ustawy). Dopuszcza się obowiązek ubezpieczenia kredytu, ale bez przymusu wyboru „jedynie słusznej” oferty ubezpieczyciela (art. 9 ust. 2 ustawy). Ustawa wyraźnie zezwala na sprzedaż łączoną (art. 9 ust. 4 ustawy; definicja w art. 4 pkt 19 podpowiada, że chodzi tu o tradycyjny cross-selling czy up-selling);
  • zakres informacji udostępnianych bezpłatnie konsumentowi — oczywiście „na trwałym nośniku” — określa art. 10 ust. 1. Nowością jest jednak obowiązek przekazania zindywidualizowanych informacji niezbędnych do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, a także oceny konsekwencji zaciągniętego zobowiązania (art. 11 ust. 1 ustawy). Dodatkowe obowiązki pośredników i agentów określa art. 17 ustawy;
  • kredytodawca (pośrednik, agent) ma obowiązek odpowiedzieć na wniosek kredytowy (decyzja kredytowa) w dwudziestym pierwszym dniu po złożeniu wniosku — zastanawiające, że decyzja kredytowa (która jest ofertą w rozumieniu art. 66 kc) może być podjęta wcześniej tylko na zgodę konsumenta. Oferta jest wiążąca przez 14 dni, jednak nie można od konsumenta wymagać podjęcia decyzji co do przyjęcia oferty przed tym terminem (art. 14 ustawy);
  • kredytodawca, pośrednik i agent mają obowiązek przyjęcia i stosowania „zasad dobrych praktyk”, które mogą mieć postać procedur wewnętrznych (art. 16 ustawy);
  • warto zauważyć, że ostatecznie w ustawie nie ma postanowień zakazujących wynagradzania pośredników i agentów za świadczone usługi (por. Czy pośrednicy kredytu hipotecznego nie będą dostawać wynagrodzenia za świadczone usługi? — jednak struktura wynagrodzeń personelu nie powinna być uzależniona od osiągnięcia celów sprzedażowych (art. 16 ust. 3-4 ustawy);
  • kredytodawca ma obowiązek dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta; kryteria i niezbędne informacje do dokonania oceny określa art. 21 ustawy. Pozytywna ocena ma być warunkiem zawarcia umowy kredytowej, wraz z negatywną oceną konsument powinien otrzymać informację o sprawdzeniu jego zdolności (art. 23-24 ustawy);
  • ustawa wprowadza dość szczegółowe uregulowania w zakresie doradztwa kredytowego — tu zwracam uwagę m.in. na zakaz stosowania pojęć „doradca” i „doradztwo” przez kredytodawców, pośredników i agentów. Natomiast pośrednik lub agent, który nie otrzymuje wynagrodzenia od kredytodawcy może mienić się „niezależnym doradcą” (art. 25-26 ustawy);
  • treść umowy o kredyt hipoteczny określa art. 29 ust. 1 ustawy oraz art. 69 ust. 2 prawa bankowego; ustawa zezwala na spłatę kredytu wprost w walucie obcej;
  • ustawa reguluje kwestie związane z opóźnieniami w spłacie rat i restrukturyzacji zadłużenia (art. 33-36 ustawy);
  • konsument ma prawo spłacić kredyt przed terminem — w całości lub w części. Jeśli wcześniejsza spłata dotyczy kredytu oprocentowanego zmienną stopą, a kredytobiorca spłacił go (częściowo lub całościowo), w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy, kredytodawca może pobierać — pod warunkiem zastrzeżenia w umowie — rekompensatę (art. 38-40 ustawy);
  • ustawa zastrzega na rzecz konsumenta prawo odstąpienia od zawartej umowy kredytu hipotecznego w terminie 14 dni od jej zawarcia, do zachowania terminu wystarczające jest nadanie przesyłki poleconej u operatora pocztowego w rozumieniu prawa pocztowego (art. 42 ustawy). Kredytobiorca powinien otrzymać wzór oświadczenia o odstąpieniu przy zawarciu umowy;
  • odstąpienie od umowy nie może wiązać się z żadnymi dodatkowymi kosztami dla konsumenta, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty do dnia spłaty. Konsument powinien zwrócić kwotę kredytu w ciągu 30 dni od odstąpienia (art. 44 ustawy);
  • „pakiet Morawieckiego” deregulował gospodarka, ustawa natomiast wprowadza dodatkowe regulacje: nadzór KNF nad działalnością pośredników kredytu hipotecznego — pośrednik może prowadzić działalność po uzyskaniu zezwolenia i wpisaniu do rejestru pośredników kredytowych (art. 48 ustawy), egzaminy dla pośredników kredytu hipotecznego (art. 53 ustawy); por. podobne regulacje dotyczące agentów (art. 54-56 ustawy);
  • zezwolenia nie wymaga pośrednik, który działa wyłącznie na rzecz jednego kredytodawcy, ale i on musi uzyskać wpis do rejestru KNF (art. 57 ustawy);
  • kwestie związane z prowadzeniem rejestru pośredników kredytowych przez KNF określa art. 62-66 ustawy; formy nadzoru KNF w art. 69-75);
  • kary, kary, kary: udzielanie kredytów przez podmioty nie będące kredytodawcami w rozumieniu ustawy to grzywna do 5 mln złotych i do 3 lat pozbawienia wolności (art. 76 ustawy); prowadzenie działalności pośrednictwa bez zezwolenia — grzywna do 100 tys. złotych i do 2 lat pozbawienia wolności (art. 77 ustawy);
  • ustawa w znacznej części wchodzi z upływem 3 miesięcy od dnia ogłoszenia (czyli 22 lipca 2017 r.) — co do zasady nie ma ona zastosowania do umów zawartych wcześniej (art. 85 ustawy). Jest jednak kilka okresów przejściowych, z których można wskazać np. 6-miesięczne zwolnienie z wymogu uzyskania zezwolenia i wpisu do rejestru pośredników przez pośredników prowadzących działalność już w dniu wejścia w życie przepisów, zaś po tym okresie mogą prowadzić działalność już pod warunkiem samego złożenia wniosku do KNF (art. 88-89 ustawy).
subskrybuj
Powiadom o
guest

Witryna wykorzystuje Akismet, aby ograniczyć spam. Dowiedz się więcej jak przetwarzane są dane komentarzy.

12 komentarzy
Oldest
Newest
Inline Feedbacks
zerknij na wszystkie komentarze