Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości

Temat na środę: czy wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera z tytułu rękojmi za wady części wspólnych nieruchomości? I na co uwagę powinni zwrócić właściciele mieszkań, którzy kupili je na rynku wtórnym? (na bazie wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 31 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 937/15).


Odpowiedzialność dewelopera za wady części wspólnych nieruchomości

Wspólnota mieszkaniowa może pozwać dewelopera z tytułu rękojmi za wady budynku jednak pod warunkiem skutecznego dokonania cesji wierzytelności przez właścicieli mieszkań (fot. Olgierd Rudak, CC-BY-SA 3.0)


Wspólnota mieszkaniowa wystąpiła przeciwko deweloperowi o zapłatę 260 tys. złotych tytułem wad fizycznych zbudowanego budynku. Przeciekał źle zaizolowany dach, zbierała się woda w piwnicy, poza tym stwierdzono złe osadzenie okien, ubytek płytek na posadzce. Wady dotyczyły zarówno części wspólnych jak i lokali, których właściciele przenieśli uprawnienia przysługujące im z tytułu rękojmi za wady nieruchomości oraz z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Mieszkańcy wielokrotnie zgłaszali deweloperowi usterki, ten część z nich próbował usuwać (np. wykonano drenaż w murach, acz bezskutecznie).

Za niedoróbki w częściach wspólnych sąd prawomocnie zasądził od dewelopera 93 tys. złotych: zgodnie z art. 560 par. 1 i 3 kc w przypadku wystąpienia wady fizycznej kupujący może zażądać obniżenia ceny. Wady były zgłaszane w sposób określony przepisami, z zachowaniem ustawowych terminów, zgłoszenia wady może dokonać zarówno pełnomocnik lub posłaniec — zaś w odniesieniu do części wspólnych nawet jeden ze współwłaścicieli (jako uprawnienie zachowawcze, art. 209 kc).

Z roszczeniem takim może wystąpić wspólnota mieszkaniowa, która nie jest legitymowana biernie, jednak wspólnota jest uprawniona do samodzielnego dochodzenia uprawnień odszkodowawczych pod warunkiem przelania roszczeń z rękojmi przez właściciela lokalu (art. 6 ustawy o własności lokali; tak SN w uchwale z 23 września 2004 r., III CZP 48/04). Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądania obniżenia ceny do wysokości jego udziału we współwłasności części wspólnych — ma to konsekwencje tego rodzaju, że można dochodzić roszczeń z tytułu obniżenia ceny jedynie w wysokości odpowiadającej sumie nabytych uprawnień, tj. w części odpowiadającej wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Skoro zatem do pozwu udało się załatwić przelew odpowiadający 58% udziałów we współwłasności, to w takiej części roszczenie w ogóle może być rozpatrywane (konsekwencją tego jest m.in. to, że jeśli deweloper nadal ma dla siebie jakieś lokale — dopóki nie przystąpi do procesu, dopóty nie będzie odpowiadał za wady w odniesieniu do części wspólnych „przynależnych” do tych lokali). Skoro zatem biegły sądowy wyliczył koszt napraw budynku na 159 tys. złotych, zaś 58% tej kwoty to 93 tys. złotych — tyle można i trzeba było zasądzić.

W uzasadnieniu orzeczenia podkreśla się m.in. to, że dla skuteczności zgłoszenia wady nie ma potrzeby aby do dewelopera reklamacje składało wielu właścicieli — na gruncie art. 563 par. 1 kc całkowicie wystarczające jest by deweloper miał informacje o występowaniu wad budynku od choćby jednego lokatora (takie są konsekwencje art. 209 kc w odniesieniu do części wspólnych nieruchomości). Nie można także powoływać się na rozbieżność w kosztorysach sporządzanych na zlecenie wspólnoty w poszczególnych latach: wady są te same, zaś wskutek degradacji technicznej pogarszały się ich skutki (deweloper próbował coś tam naprawiać, acz bezskutecznie, natomiast nieprawidłowa izolacja dachu była deweloperowi wiadoma nawet przed sprzedażą mieszkań).

Warto też pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła reprezentować w procesie tych właścicieli mieszkań, którzy odkupili je na rynku wtórnym — chyba że wraz z zawarciem aktu notarialnego doszło do cesji roszczeń przysługujących pierwotnym właścicielom na rzecz nabywców.

Dodaj komentarz

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.