Czy kredyt hipoteczny zaciągnięty na mieszkanie pod wynajem wyklucza uznanie kredytobiorcy za konsumenta? Czy jednak kupno jednego mieszkania w celach zarobkowych nie oznacza prowadzenia działalności gospodarczej lub zawodowej, a więc taki klient banku może powołać się na abazywność klauzuli walutowej?
wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z 24 października 2024 r. (C-347/23)
Osoba fizyczna, która zawiera umowę kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu jednej nieruchomości mieszkalnej w celu odpłatnego oddania jej w najem, wchodzi w zakres pojęcia „konsumenta”, jeśli owa osoba fizyczna działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Okoliczność, że rzeczona osoba fizyczna usiłuje osiągać dochody z zarządzania tą nieruchomością, nie może sama w sobie prowadzić do wyłączenia tej osoby z zakresu pojęcia „konsumenta”.
Sprawa dotyczyła starej jak świat wątpliwości: czy zakup nieruchomości na cele zarobkowe — uzyskiwanie dochodów z najmu — wyklucza uznanie kredytobiorcy za konsumenta? Czy kredytobiorca, który przeznaczył sfinansowane kredytem mieszkanie na najem, może powołać się na abazywność klauzuli walutowej, nawet jeśli nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej?
opis stanu faktycznego:
- sprawa zaczęła się od zaciągnięcia w banku kredytu hipotecznego indeksowanego do kursu CHF; mieszkanie — kredytobiorcy mieszkali w Londynie, a nieruchomość była w Warszawie — przeznaczone było na odpłatny najem, przy czym czynsz z najmu przeznaczony był na spłatę rat;
- po latach zadłużenie kredytowe zostało spłacone, a mieszkanie sprzedane — zaś kredytobiorcy pozwali bank w oparciu zarzut abuzywności klauzuli walutowej;
- sąd podzielił te zarzuty co do zasady, dostrzegł jednak, iż nieruchomość została zakupiona w celu uzyskiwania zysków…
- …co oznacza, iż — niezależnie od tego, że właściciele nie prowadzili działalności gospodarczej — status konsumenta może im nie przysługiwać, jako osobom, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na mieszkanie pod wynajem, a więc w celach zarobkowych;
art. 2 lit. b) dyrektywy 93/13 w/s nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich
b) „konsument” oznacza każdą osobę fizyczną, która w umowach objętych niniejszą dyrektywą działa w celach niezwiązanych z handlem, przedsiębiorstwem lub zawodem;
art. 22(1) kodeksu cywilnego
Za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.
orzeczenie TSUE:
- w wydanym dziś wyroku TSUE przypomniał, że szeroka definicja konsumenta obejmuje każdą osobę fizyczną, która w umowach z przedsiębiorcą działa w celach niezwiązanych z jej działalnością gospodarczą lub zawodową;
- a contrario przedsiębiorcą jest podmiot działający w ramach własnej działalności gospodarczej lub zawodowej;
- kluczowe jest zatem kryterium funkcjonalne, tj. to, czy dana umowa wpisuje się w działalność gospodarczą lub zawodową, a status konsumenta ocenia się według kryteriów obiektywnych, niezależnie od jej wiedzy i informacji, etc. (por. „Czy małżonek przedsiębiorcy ma status konsumenta — jeśli umowa częściowo dotyczy działalności gospodarczej?”);
- oznacza to, że skoro kredytobiorcy nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej (oboje małżonkowie pracowali na etatach), odmówić im praw z tytułu konsumenckiego charakteru umowy — na podstawie której zakupili jedno mieszkanie, choćby i na cele zarobkowe — nie wolno (por. „Prowadzisz działalność gospodarczą i masz w PKD wynajem nieruchomości? Klauzula walutowa w Twym kredycie hipotecznym może nie być postanowieniem niedozwolonym!”);
- sęk bowiem w tym, że „konsolidacja majątku prywatnego” — kredyt hipoteczny został zaciągnięty na jedno mieszkanie, które miało charakter inwestycji — nie wyklucza oceny, iż kredyt zaciągnął konsument, który może skutecznie powołać się na klauzule abuzywne;
- na ocenę nie ma wpływu nawet fakt, iż właściciele wynajęli profesjonalistę w celu zarządzania nieruchomością i obsługi najmu — bo konsument ma prawo zlecać zajmowanie się swoimi sprawami profesjonalistom, nie tracąc przy tym swojego uprzywilejowanego statusu.