A teraz coś z całkiem innej beczki czyli: czy spółdzielnia mieszkaniowa może odmówić określenia przynależności pomieszczeń do wyodrębnianych mieszkań, jeśli ich prawidłowe przyporządkowanie jest dalece utrudnione ze względu na wieloletni bałagan, do którego przyłożyli się sami mieszkańcy?
wyrok Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2024 r. (II CSKP 1296/22)
1. Piwnice w nieruchomości wielobudynkowej stanowią jeden zbiór pomieszczeń przynależnych, możliwych do przyporządkowania dowolnemu lokalowi mieszkalnemu na takich samych zasadach jak garaże i komórki lokatorskie.
2. Art. 42 ust. 3 u.s.m. określa obowiązkową treść uchwały określającej przedmiot odrębnej własności lokali i nie jest prawidłowe stwierdzenie nieważności takiej uchwały tylko co do niektórych elementów.
opis stanu faktycznego:
- sprawa zaczęła się w 1985 r. od przydziału mieszkania spółdzielczego (ściśle: spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu); kobieta wraz z mieszkaniem dostała przydział piwnicy — w sąsiednim bloku, przy czym żadna z piwnic nie była oznaczona numerem (upraszczając: każdy wiedział które jego);
- po kilku latach spółdzielnia się podzieliła na kilka mniejszych, a po następnych kilkunastu latach prawo lokatorskie przekształciło się we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu;
- przy czym przy żadnej z tych czynności nie było wzmianki o piwnicach, tj. pomieszczenie to ani nie zostało ujęte w ewidencji nowej spółdzielni, ani też nie było przedmiotem formalnych praw „właścicielki”;
- zaś po jeszcze kilku latach zarząd spółdzielni podjął uchwałę w/s określenia przedmiotu odrębnej własności lokali….
art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
1. W okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości.
2. Określenie przedmiotu odrębnej własności lokali w danej nieruchomości następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
3. Uchwała, o której mowa w ust. 2, powinna określać: […]
2) rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje; […]
- …w którym pominięto piwnice — bo zdaniem zarządu było to niemożliwe ze względu na ogólny bałagan, w tym brak jasności kto używa której piwnicy, samowolnych przeróbek i łączenia pomieszczeń, etc., przez co nie udało się powiązać większości piwnic z mieszkaniami;
- zdaniem kobiety pominięcie jej piwnicy było bezprawne i prowadziło do naruszenia jej interesu prawnego, zatem wytoczyła powództwo o stwierdzenie nieważności uchwały;
- sąd uznał, iż precyzyjne określenie wszystkich lokali i pomieszczeń przynależnych jest elementem obligatoryjnym uchwały w/s określenia przedmiotu odrębnej własności w spółdzielni, zatem trudności w przyporządkowaniu piwnic do mieszkań nie usprawiedliwia ich pominięcia — i ustalił nieważność uchwały;
skarga kasacyjna spółdzielni:
- zdaniem spółdzielni piwnica położona w innym budynku nie może być traktowana jako pomieszczenie przynależne do mieszkania;
- skoro więc są niejasności, to ciężar dowodu ich rozwikłania nie może być przerzucany na spółdzielnię mieszkaniową, lecz na osobę, która sobie rości jakieś pretensje;
- zaś tak czy inaczej niedopuszczalne jest zaskarżenie i ustalenie nieważności całej uchwały, skoro problem leży w jej fragmencie;
orzeczenie Sądu Najwyższego:
- w wydanym wyroku SN przypomniał, że pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego (np. piwnice, komórki, garaże) nie zawsze muszą być częścią budynku — ani „tego”, ani „jakiegokolwiek:;
- z czym zresztą pozwana spółdzielnia problemu nie miała: na jej terenie jest jeden kompleks garaży stanowiący odrębny obiekt, który nie jest częścią żadnego z budynków mieszkalnych — a mimo to przyporządkowanie żadnego z tych pomieszczeń do odpowiednich mieszkań nie sprawiło kłopotu i zostało w uchwale uwzględnione;
- sęk w tym, że obowiązek określenia przynależności dotyczy wszystkich pomieszczeń i nie pozwala na ich zróżnicowanie ze względu na położenie, charakter obiektu w rozumieniu prawa budowlanego, etc.;
- nie można przeto jako przeszkody w ustaleniu rzeczywistego stanu własności traktować faktu, że mieszkaniec otrzymał piwnicę w innym budynku — zwłaszcza, że taka była decyzja spółdzielni;
Jedynym warunkiem dalszego utrzymania przez piwnicę statusu pomieszczenia przynależnego przy przekształcaniu spółdzielczych praw do lokali we własność jest faktyczne użytkowanie piwnicy przez lokatora.
- inaczej należałoby traktować sytuację, gdyby ze spółdzielni wyodrębniło się kilka nieruchomości, a więc kilka wspólnot mieszkaniowych — bo nie można mieć pomieszczenia przynależnego w „innej” nieruchomości;
- bezzasadny jest także argument, iż prawidłowe przyporządkowanie pomieszczeń do mieszkań leży w gestii zainteresowanych mieszkańców: od tego wszakże zależy określenie udziałów w nieruchomości wspólnej, a więc należy do obowiązków spółdzielni;
- odnosząc się natomiast do kwestii niedopuszczalności stwierdzenia nieważności uchwały, SN podkreślił, że skoro treść uchwały musi określać przedmiot odrębnej własności, to uchwała pozbawiona tego elementu jest w praktyce niewykonalna — nie da się założyć księgi wieczystej dla lokalu bez prawidłowo określonego udziału w nieruchomości wspólnej i „nie jest możliwe funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, jeśli nie jest określona wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej”.
Oddalając skargę kasacyjną Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że niemożność określenia komu przysługuje część piwnic nie może rzutować na prawa pozostałych właścicieli — zaś piwnice nieprzyporządkowane do konkretnych mieszkań staną się częścią nieruchomości wspólnej (z podziałem quoad usum jak przypuszczam).