Czy najemca może odmówić zgody na przedstawioną przez wynajmującego podwyżkę czynszu? Czy skutkiem braku zgody na wyższy czynsz jest pozostawienie dotychczasowych stawek? Czy jednak odmowa przyjęcia podwyżki czynszu oznacza rozwiązanie umowy najmu? I przy okazji: czy najemca, który żąda usunięcia usterek mieszkania może żądać obniżenia czynszu — czy jednak powinien wpuścić wynajmującego w celu wykonania niezbędnego remontu? (wyrok Sądu Najwyższego z 27 sierpnia 2020 r., I CSK 411/19).
Sprawa zaczęła się od tego, że w 2005 r. kobieta zawarła z Towarzystwem Budownictwa Społecznego umowę najmu lokalu mieszkalnego. Rychło się okazało, że mieszkanie jest pełne usterek, zatem najemczyni zażądała ich usunięcia. Wynajmujący zgodził się na usunięcie wad, jednak pod warunkiem udostępnienia lokalu — kobieta zgodziła się na udostępnienie mieszkania, jednak pod warunkiem zapewnienia lokalu zastępczego — na co znów nie zgodziło się TBS. Zdaniem najemczyni brak remontu mieszkania zwalniał ją z konieczności uwzględniania kolejnych podwyżek czynszu (począwszy od 2008 r.), więc przez kolejne lata płaciła go w/g stawek z początku najmu — po 4 latach takiego kontredansu kwota zaległości urosła do 10 tys. złotych, więc TBS wypowiedziało umowę i zażądało opróżnienia lokalu…
…a najemczyni wystąpiła z powództwem o ustalenie istnienia stosunku najmu mieszkania i bezskuteczności wypowiedzenia najmu, ustalenie nieistnienia zadłużenia, nakazanie niezwłocznego remontu mieszkania i udostępnienia na ten czas lokalu zastępczego, zasądzenia kwoty 30 tys. złotych z tytułu nadpłaconego czynszu, obniżenia czynszu ze względu na wady oraz zasądzenia 20 tys. złotych zadośćuczynienia za nękanie ze strony TBS.
art. 8a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 1, lokator może:
1) odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu wypowiedzenia, o którym mowa w ust. 2, albo
2) zakwestionować podwyżkę, o której mowa w ust. 4, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, na podstawie przepisów ust. 4a-4e, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.
Sąd prawomocnie oddalił całość roszczeń: usterki mieszkania były na tyle niewielkie, że nie uniemożliwiały zamieszkiwania, zaś jego opuszczenie nie jest niezbędne dla przeprowadzenia remontu. Co więcej już pierwsza odmowa zgody na podwyżkę czynszu skutkowała rozwiązaniem umowy najmu ex lege (art. 8a ust. 5 pkt 1 uol), zaś nie doszło przy tym do przedłużenia umowy per facta concludentia (art. 674 kc), ponieważ strony nadal nie były zgodne co do warunków najmu (TBS stale naliczał podwyższony czynsz, powódka stale się nań nie zgadzała). Nawet gdyby jednak przyjąć, iż doszło do konkludentnego przedłużenia umowy, skuteczne było oświadczenie o wypowiedzeniu najmu.
art. 674 kodeksu cywilnego
Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła, iż nie mogło dojść do rozwiązania najmu wskutek braku akceptacji dla podwyżki czynszu w 2008 r., skoro umowa została wypowiedziana dopiero w 2012 r., zaś do tego czasu korzystała z mieszkania za niewątpliwą zgodą TBS.
Odnosząc się do tych zarzutów Sąd Najwyższy stwierdził, że zarzut jest o tyle wadliwie przedstawiony, że zaskarżone orzeczenie formułowało „równoległe zastrzeżenie” oparte na założeniu, iż nie doszło do rozwiązania najmu z mocy prawa. Nie ma też wątpliwości, że najemca nie może przedstawiać roszczeń z tytułu braku utrzymywania mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 par. 1 kc) w postaci obniżenia czynszu (art. 664 par. 1 kc) jeśli bezpodstawnie odmawia udostępnienia lokalu wynajmującemu w celu usunięcia wad. Powinność taka wynika z ogólnej reguły wykonywania zobowiązań — obowiązku współdziałania przez dłużnika (art. 354 par. 1 kc) — a także z założenia, że wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za wady, które spowodował najemca swym działaniem lub zaniechaniem.
Jako nietrafny uznano także argument, iż ustawa o własności lokali nie ma zastosowania do mieszkań w TBS (art. 9a uol) — zdaniem SN przepis ten odnosi się wyłącznie do kwestii ustalania stawek czynszu, ale nie do skutków braku zgody na jego podwyżkę (niezależnie od tego art. 33 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego odsyła do ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego, zatem zastosowanie art. 8a uol było całkowicie prawidłowe).