Załóżmy, że kupujecie mieszkanie, rychło okazuje się, że mieszkanie ma wadę. Pytanie podchwytliwe brzmi: czy to oznacza, że deweloper ma oddać samolot? Pytanie naprowadzające: czy obowiązek współdziałania wierzyciela w wykonaniu zobowiązania oznacza, że można nie wpuścić ekipy remontowej, długimi miesiącami ciągnąć spór — a na koniec zażądać owego samolotu?
wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 13 lipca 2017 r. (sygn. akt I ACa 615/16)
Z art. 354 kc wynika, że wierzyciel nie może dowolnie żądać od dłużnika wykonania zobowiązania w sposób przez siebie określony. Obowiązki spoczywające na dłużniku nie mogą wykraczać poza te, które są określone treścią zobowiązania oraz jego celem społeczno-gospodarczym.
Spór dotyczył odpowiedzialności dewelopera za wady sprzedanego mieszkania: klient kupił (pokazowe, już urządzone, nieco zużyte) mieszkanie, jednak kilka tygodni po jego odbiorze kupujący powiadomił sprzedawcę o wadach (wyciek po podłączeniu pralki, wyciek ze słuchawki prysznicowej, zapychający się zlew). Ponieważ sprzedawca nie reagował, kupujący przez 3 miesiące ponawiał reklamację — aż wskutek zawilgocenia pod wanną pojawiły się grzyb u sąsiada. Po kolejnych kilku tygodniach właściciel mieszkania oświadczył, że z uwagi na wady lokalu zmuszony był wynająć inne mieszkanie, za które płacił czynsz w wysokości 2,3 tys. złotych miesięcznie, a do pracy miał dodatkowe 20 km, co kosztowało go dodatkowe paliwo.
W tym czasie deweloper próbował się umawiać na remont, ale najpierw kupujący nie miał czasu udostępnić mieszkania, później powstał dwugłos co do sposobu usunięcia usterek i standardu wykończenia mieszkania (kupujący żądał rewizji pod wanną, na co deweloper się nie zgadzał), także skutków odbioru lokalu bez zastrzeżeń. W toku wielomiesięcznych negocjacji niezadowolony kupujący nie chciał udostępnić lokalu w celu przeprowadzenia reperacji, jednak deweloper zobowiązał się do zapłaty przeszło 20 tys. złotych tytułem samodzielnych napraw oraz zakupu nowej wanny…
Sprawa trafiła do sądu: roszczenia kupującego obejmowały zwrot kosztów wynajmu zastępczego mieszkania (w okresie od listopada 2011 r. do kwietnia 2014 r.) oraz kosztów dojazdu do pracy (samochodem firmowym) — podstawą roszczeń była niezdatność zakupionego lokalu do zamieszkania — a łączna kwota roszczeń wynosiła 78,3 tys. złotych.
art. 354 kc
§ 1. Dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje — także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.
§ 2. W taki sam sposób powinien współdziałać przy wykonaniu zobowiązania wierzyciel.
Sąd prawomocnie oddalił powództwo: owszem, sprzedający ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkody poniesione wskutek istnienia wady sprzedanej rzeczy (art. 566 par. 1 kc w brzmieniu sprzed 25 grudnia 2014 r.), jednak na wierzycielu spoczywa obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania (art. 354 par. 2 kc).
Początkowo obie strony powodowały opóźnienia w rozpoczęciu prac (m.in. powód poszedł na urlop albo twierdził, że nie ma czasu na udostępnienie mieszkania) — ale kluczowe okazało się podtrzymywanie żądania wykonania rewizji pod wanną, bez której powód nie pozwalał dokończyć naprawy. Wcześniej deweloper zdążył osuszyć łazienkę i zastosować preparaty przeciwko grzybom i pleśni, ale nie przywrócono wcześniejszego stanu (nie zamontowano wanny i prysznica), bo powód nie zgodził się na takie rozwiązanie. Po wielu miesiącach dywagacji sprzedawca zgodził się wykonać rewizję (cały czas uważając, że wykracza to poza standard mieszkania — zdaniem sądu rewizja pod wanną nie była w ogóle konieczna), ale wówczas nie zgodził się już sam kupujący…
Tymczasem obowiązek współdziałania wierzyciela ma zastosowanie do każdego rodzaju zobowiązania, także do zobowiązań sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy. W tym przypadku obowiązek ten sprowadzał się do udostępnienia mieszkania w celu usunięcia wady fizycznej. Kupującemu nie przysługuje jednak żądanie wybudowania rewizji pod wanną oraz zobowiązania się przez pozwanego do pokrywania wszelkich kosztów wynikających z „powstałych awarii w przyszłości, możliwych do wcześniejszego zdiagnozowania lub usunięcia za pomocą rewizji”.
Nie ma przy tym znaczenia, iż powód uzyskał wcześniej wyrok zobowiązujący dewelopera do zwrotu kosztów wynajmu mieszkania zastępczego przez dwa (początkowe) miesiące — bo właśnie po tym okresie właściciel mieszkania zaczął stwarzać trudności z dostępem ekipy remontowej. Dlatego można mówić o przyczynieniu się powoda do powstania lub zwiększenia szkody (art. 362 kc) — powód nie może żądać zwrotu kosztów wynajmu mieszkania zastępczego, skoro przedłużenie się remontu wynikało z jego nadmiernych żądań, co skutkowało brakiem elementarnej staranności w zapobieżeniu powiększaniu rozmiarów szkody.
W odniesieniu natomiast do roszczeń związanych z dojazdami do pracy sąd ocenił, że powód nie przedstawił żadnych dowodów na poniesione koszty (rachunków za paliwo, umowy na korzystanie ze służbowego auta w celach prywatnych), zaś żądanie zwrotu nieudokumentowanych kosztów co do zasady jest niedopuszczalne. Ba, powód nawet nie próbował wykazać, iż wynajęcie mieszkania w pobliżu za podobny czynsz (2,3 tys. złotych) było niemożliwe.
Reasumując: sprawa przegrana, remont łazienki (po prawie 3 latach sporu) zakończony, powód lżejszy o 5,4 tys. złotych kosztów tylko za II instancję.