A teraz coś z jeszcze innej beczki: czy z funduszu remontowego można sfinansować remont mieszkania? Wszakże środki te należą do wspólnoty mieszkaniowej i powinny być przeznaczone wyłącznie na remonty i naprawy części wspólnej nieruchomości. A jeśli chodzi o popękaną ścianę zewnętrzną lokalu, która jest ścianą nośną domu — czy element konstrukcyjny budynku należy do części wspólnej? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 7 czerwca 2023 r., I ACa 1304/21).
Orzeczenie dotyczyło powództwa przeciwko uchwale wspólnoty mieszkaniowej, w której przegłosowano zgodę na przeznaczenie środków z funduszu remontowego na usunięcie pęknięć ścian w łazience pewnego mieszkania. Zdaniem skarżącego finansowanie remontu prywatnego mieszkania ze środków wspólnych wykracza poza zarząd nieruchomością wspólną, przez co jest sprzeczne z prawem i narusza interesy innych właścicieli
Odnosząc się do sporu sąd przypomniał, że koszty zarządu częścią wspólną nieruchomości obejmują m.in. jej remonty i bieżącą konserwację. W praktyce najczęściej odbywa się to poprzez gromadzenie wpłat na odrębnym funduszu remontowym, który stanowi majątek wspólnoty mieszkaniowej.
art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali
Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;
W orzecznictwie przyjmuje się, że:
- podłoga w mieszkaniu (parkiet, panele, płytki) jest częścią tego lokalu i służy do wyłącznej dyspozycji jego właściciela;
- sufit mieszkania poniżej (jego wykończenie, zamontowane oświetlenie) jest natomiast odrębną częścią tego lokalu;
- jednakże płyta stropowa pomiędzy mieszkaniami, jako element konstrukcyjny (nośny) służy do ogólnego użytku wszystkich właścicieli, zatem częścią nieruchomości wspólnej — przeto jej koszty jej remontu finansuje wspólnota.
Analogicznie należy traktować ściany w budynku: te, które są elementami nośnymi budynku i wyznaczają granice lokali, należą do części wspólnej nieruchomości, natomiast ściany wewnętrzne (działowe) leżą wyłącznie w gestii właściciela mieszkania.
Przekładając tę wykładnię na realia powództwa sąd uznał, że konieczność naprawy ściany nie zaistniała wskutek użytkowania łazienki — przyczyną było uszkodzenie ściany nośnej pomiędzy dwoma mieszkaniami, jej pękanie wskutek naprężeń spowodowanych osiadaniem budynku. Jako że jest to część wspólna nieruchomości, remont mieszkania powinien być sfinansowany z funduszu remontowego.
Stwierdzając, że zaskarżona uchwała była zgodna z prawem i nie naruszała interesu właścicieli, sąd prawomocnie oddalił powództwo.