A jeśli już mieszkanie uda się wybudować bez wad, warto przejść od razu do jednego z ostatnich etapów — czyli sprzedaży nieruchomości oraz ryzyka zakwalifikowania takiej czynności jako dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli (gdzie dłużnikiem jest dotychczasowy właściciel lokalu). Dziś zatem podchwytliwe pytanie: czy uprawnienia wierzyciela wynikające z konstrukcji actio pauliana są w jakiś sposób uszczuplone jeśli sprzedaż dotyczy mieszkania obciążonego hipoteką na rzecz wierzyciela uprzywilejowanego? (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 9 września 2016 r., sygn. akt I ACa 378/16)
Sprawy miały się następująco: bank wystąpił przeciwko kupującym z powództwem o uznanie za bezskuteczną umowy sprzedaży mieszkania. Zdaniem banku dzieci sprzedały mieszkanie swoim rodzicom ze szkodą dla banku, który ma dwie wymagalne wierzytelności objęte BTE (na łączną kwotę 320 tys. złotych) — po transakcji dłużnicy stali się niewypłacalni. Mieszkanie zostało sprzedane za 150 tys. złotych, których nabywcy nigdy nie mieli, w dodatku wszyscy cały czas w tym lokalu zamieszkują (co dodatkowo oznacza, że kupujący wiedzieli o zadłużeniu).
Bank próbował prowadzić egzekucję z majątku sprzedających, jednak zdaniem komornika postępowanie jest bezskuteczne — dłużnicy nie pracują, nie posiadają żadnych ruchomości ani wierzytelności (nieruchomości też już nie mają), natomiast są znacznie zadłużeni.
art. 527 kc
§ 1. Gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.
§ 2. Czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.
§ 3. Jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. (…)
art. 528 kc
Jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
Sąd I instancji roszczenie uwzględnił i uznał za bezskuteczną wobec banku czynność prawną. Umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta z pokrzywdzeniem wierzyciela, albowiem prowadzi do niewypłacalności dłużników. Gdyby mieszkanie nie zostało sprzedane, bank mógłby choćby częściowo się zaspokoić z majątku sprzedających. Dłużnicy działali z pełną świadomością pokrzywdzenia banku: ich kłopoty finansowe zaczęły się znacznie wcześniej, więc zaczęli wyzbywać się majątku.
Wiedzę o stanie finansów swoich dzieci mieli także pozwani — wszakże wszyscy mieszkali ze sobą razem.
Apelacja od wyroku trafiła do sądu II instancji, który ustalił, że owe 150 tys. złotych jednak zostało zapłacone, niemniej pozwani jako osoby bliskie dłużnikom nie obalili domniemania wynikającego z art. 527 par. 3 kc.
Od tego wyroku pozwani wnieśli skargę kasacyjną, która została przez Sąd Najwyższy uwzględniona (wyrok z 16 marca 2016 r., IV CSK 269/15). Na nieruchomości była ustanowiona hipoteka na rzecz wierzyciela uprzywilejowanego (ZUS, z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne), która obejmowała wierzytelność główną z odsetkami. Tymczasem taka wierzytelność zmniejsza wartość nieruchomości, z której może zaspokoić się wierzyciel nieuprzywilejowany występujący ze actio pauliana.
Sprawa wróciła zatem do sądu II instancji, który tym razem apelację uwzględnił, oddalając powództwo w całości. W chwil orzekania w księdze wieczystej nieruchomości było wpisanych kilka hipotek przymusowych na rzecz ZUS, na łączną kwotę 217 tys. złotych — czyli przekraczającą niekwestionowaną także przez bank wartość mieszkania (150 tys. złotych).
Skoro zaś pogłębienie niewypłacalności dłużnika — będące podstawą skargi pauliańskiej pokrzywdzonego wierzyciela — musi być badane zarówno według stanu z daty wniesienia powództwa jak i z daty wyrokowania (konsekwencją czynności podlegającej zaskarżeniu na podstawie art. 527 kc musi być niewypłacalność dłużnika, czyli osiągnięcie takiego stanu majątku, w którym prowadzona egzekucja nie może przynieść zaspokojenia wierzycielowi), to środki ewentualnie uzyskane z egzekucji z mieszkania, nie wystarczyłyby na pokrycie długu wobec banku.
ZUS był wierzycielem uprzywilejowanym zarówno ze względu na uzyskane hipoteki, jak i pierwszeństwo wynikające z art. 1025-1026 kpc, zatem w żaden sposób nie można powiedzieć, iżby dłużnicy stali się bardziej niewypłacalni wskutek sprzedaży nieszczęsnego mieszkania rodzicom.
Stąd też finalnie zaskarżony wyrok został zmieniony, powództwo oddalone — a bank płaci pozwanym 9 tys. kosztów za wszystkie instancje oraz 15 tys. złotych tytułem nieuiszczonych (przez pozwanych) opłat od apelacji i skargi kasacyjnej.